未來10年美國「住房過剩」？ 學者點出3關鍵原因...

經濟學家最新研究警告，隨著出生率下降、人口老化及移民減少，美國住房需求可能在未來十年明顯放緩，房市可能由長期短缺轉向供過於求。（取自美國抵押貸款銀行家協會報告）

AI摘要 文章摘要整理： MBA研究指出，美國因人口結構轉變，未來10年住房需求將放緩，供應可能超過需求，房市恐由短缺轉向局部過剩。

MBA研究指出，美國因人口結構轉變，未來10年住房需求將放緩，供應可能超過需求，房市恐由短缺轉向局部過剩。

過去十多年，美國房市最常聽到的關鍵字是「供應不足」。住房短缺推高 房價 ，也讓買家在有限房源中激烈競爭。不過，經濟學家最新研究警告，隨著出生率下降、人口老化及 移民 減少，美國住房需求可能在未來十年明顯放緩，房市可能由長期短缺轉向供過於求。

彭博社報導，美國抵押貸款銀行家協會（MBA）最新白皮書指出，美國人口結構正逐步發生重大轉變。嬰兒潮世代年齡增長，年輕世代人口規模縮小，加上生育率維持低檔及移民成長減緩，都可能降低新家庭形成速度，進而削弱購屋與租屋需求。

這項研究由MBA首席經濟學家Mike Fratantoni等人完成。研究團隊估算，2025年至2035年間，美國新增住房需求約為1134萬戶，但同期住房供應可能達1260萬戶，比需求多出約126萬戶。到2035年至2045年，新增需求可能進一步降至約802萬戶。若未來住宅興建速度維持目前水準，未來20年新增住房總量可能接近2300萬戶。

研究指出，美國住房需求的核心，並不只是總人口數，而是「家庭戶數」的增長速度。即使人口仍在增加，若年輕世代成立新家庭的速度放緩，住房需求也可能隨之減弱。

過去數十年，千禧世代進入成年與購屋年齡，帶動美國家庭快速形成，支撐住房需求。然而，接下來進入成年階段的年輕族群規模較小，加上高房價、房貸利率，新世代成立家庭及購屋步調可能放緩。

嬰兒潮世代老化也是另一項重要因素。隨著嬰兒潮世代逐漸退出原有住宅市場，將有更多既有房屋重新流入市場。當釋出的住房增加，而年輕家庭數量不足以承接，部分地區便可能出現供給高於需求的情況。

移民則是影響預測的重要變數。長期以來，移民人口一直是美國人口及家庭增長的重要來源，對租屋與購屋市場均有支撐作用。若未來移民人數減少，家庭形成速度可能進一步下降。

住房供過於求可能對房市帶來重大影響。當可售或可出租住宅多於潛在住戶，房價上漲速度可能放緩，部分人口流失或新增家庭較少的地區，房價可能面臨下行壓力。建商也可能需要減少開工量、調整住宅類型，或將重心轉向翻修與改造現有房屋。

不過，經濟學家也指出，美國房市具有高度地區差異，即使全國整體住房需求放緩，也不代表所有城市都會同時出現過剩。此外，路透報導，對美國目前究竟短缺多少住房，各方估算仍存在巨大差異，從約120萬戶到1000萬戶不等。因此，即使未來供應增長快於需求，也可能先用於填補現有缺口，而不會立即形成全國性住房過剩。

美國各十年間家庭戶數（household formation）增長，比較歷史數據與未來不同移民情境下的預測。（取自美國抵押貸款銀行家協會報告）

精華 FAQ Q1：MBA研究為何認為美國住房需求可能在未來放緩？ 研究認為，出生率下降、嬰兒潮世代老化、年輕族群規模縮小，加上移民成長減緩，將降低新家庭形成速度，進而削弱購屋與租屋需求。 Q2：MBA對2025年至2035年的供需差距有何估算？ MBA估算，2025年至2035年間美國新增住房需求約1134萬戶，但同期供應可能達1260萬戶，等於供給比需求多出約126萬戶。 Q3：若住房供給持續增加，房市可能出現哪些變化？ 若供給增幅長期快於需求，房價上漲可能放緩，部分人口流失地區甚至面臨下行壓力；建商也可能減少開工，轉向翻修與改造既有住宅。

Q1：MBA研究為何認為美國住房需求可能在未來放緩？ 研究認為，出生率下降、嬰兒潮世代老化、年輕族群規模縮小，加上移民成長減緩，將降低新家庭形成速度，進而削弱購屋與租屋需求。

Q1：MBA研究為何認為美國住房需求可能在未來放緩？

研究認為，出生率下降、嬰兒潮世代老化、年輕族群規模縮小，加上移民成長減緩，將降低新家庭形成速度，進而削弱購屋與租屋需求。

Q2：MBA對2025年至2035年的供需差距有何估算？ MBA估算，2025年至2035年間美國新增住房需求約1134萬戶，但同期供應可能達1260萬戶，等於供給比需求多出約126萬戶。

Q2：MBA對2025年至2035年的供需差距有何估算？

MBA估算，2025年至2035年間美國新增住房需求約1134萬戶，但同期供應可能達1260萬戶，等於供給比需求多出約126萬戶。

Q3：若住房供給持續增加，房市可能出現哪些變化？ 若供給增幅長期快於需求，房價上漲可能放緩，部分人口流失地區甚至面臨下行壓力；建商也可能減少開工，轉向翻修與改造既有住宅。

Q3：若住房供給持續增加，房市可能出現哪些變化？

若供給增幅長期快於需求，房價上漲可能放緩，部分人口流失地區甚至面臨下行壓力；建商也可能減少開工，轉向翻修與改造既有住宅。