買1樓房室內竟藏「法定車位」！銀行看傻退件：婉拒核貸

2026/10/11 20:54 文/記者朱語蕎

早期老屋共同使用部分並沒有單獨編列建號，而是測繪在主建物的面積裡面，可能出現車位在1樓的室內面積內的狀況。（示意圖、記者朱語蕎攝） 在寸土寸金的台灣，房屋面積以坪數計算，動輒每坪數十萬元，甚至百萬元，所以，對於房屋登記面積錙銖必較，資深地政士表示，早年沒有公設概念，可能導致車位、樓梯間被登記到室內面積，造成未來買賣時的困擾。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，日前有名客戶購買一間華廈的地下室1樓，因為使用執照的用途為商業用，但也因為位於地下室，許多的社區公設也隱藏在其中，包括台電配電室、電錶、自來水錶、水箱都在地下室。

鄭文在說，由於該社區屋齡約35年的老華廈，依照當時的內政部公佈的地籍測量實施規則，許多的共同使用部分，並沒有單獨編列建號，而是測繪在主建物的面積裡面，造成看似沒有公設面積，其實，公設面積測繪在房屋裡面。

例如雙拼公寓的樓梯間就是最常見的例子，依照樓梯的中間線，測繪在左右兩戶的區分所有建物裡面，由地政事務所製成建物測量成果圖，依照該成果圖完成建物第一次登記，經過公告後，核發建物所有權狀給所有權人。至於樓梯間上方的屋頂突出物和水塔，就成了沒有辦理登記的公共設施。

在當時沒有公設概念的年代，樓梯間出現在室內面積，車位出現在1樓的室內面積，電錶、水箱就會出現在地下室室內面積是常態。這些不合理但是合法的規定，從現在的所有權狀概念格格不入，因此如何避免踩雷，就成了新買方應注意的功課。

鄭文在表示，由於建物的登記面積，是由使用執照的竣工圖，轉繪成建物測量成果圖，再由該成果圖，登記為謄本的建物面積，最後核發權狀正本給所有權人持有，所以正本清源還是要去工務局，申調當初的竣工圖為準，核對地政事務所核發的建物成果圖後，就會知道那些面積被測繪到室內面積，合法但是不合理。

他也提到另一個案在買1樓房屋時，因為必須辦理銀行貸款，在銀行徵信審查過程中，申調該戶1樓建物平面圖，發現該室內面積裡隱藏著一個法定車位，也就是該社區的法定車位，登記為1樓室內面積，最終銀行怕日後社區衍生爭議，而婉拒核貸的情事。最後，買方只能另覓其他銀行辦理，最後才核貸成功，完成點交房屋。

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