有房有地卻重建不起！專家揭「自主都更」5大障礙 搬家租金也成難關 - 地產天下 - 自由電子報

2026/10/12 14:58 文/記者朱語蕎

政府提供老屋都更第三條路「自主都更」，但專家認為其中仍有許多難關待解。（記者朱語蕎攝）

台灣都市更新正面臨重要轉型，過去都更主要依靠建商整合或政府主導，如今行政院通過修法提出「都更第三條路」，希望透過地主自主、專業管理及金融支持，建立新的都市更新模式。

房市趨勢專家李同榮認為，都更第三條路能否暢行的真正考驗在於「整合、專業、融資、分配、安置」五大障礙，他同時提出五大突破機制建言，包括政府整合平台、全案管理認證、融資與信託、權值分配、安置保障、等配套措施。

李同榮指出，2026年7月16日，行政院通過《都市更新條例》修正草案，提出全案管理、自主都更信用保證，以及提高特定條件下的容積獎勵上限等措施，試圖突破傳統都市更新的執行瓶頸。

但問題來了，政府提供容積獎勵，地主就有能力自主都更嗎？有了信用保證，銀行就敢放款嗎？有了全案管理，住戶就能順利完成重建嗎？

李同榮表示，過去他曾主張危老都更政策應由「以老論獎」轉向「以危論序」，強調公共安全與危險建築優先處理；而另一個更務實的問題，在政府提供足夠誘因，地主有意願更新下，為何自主都更仍然困難重重？答案就在實務操作上所面對的五大障礙。

一、整合障礙：地主意見難統一，誰來整合？

都市更新最困難的，往往不是建築技術，而是人的整合。同一棟老舊公寓，可能有自住戶、出租戶、繼承共有戶及高齡屋主。每個人的經濟能力、居住需求與資產期待都不同。有人希望分回更大的房子，有人要求現金補償，有人不願搬遷，也有人擔心重建後增加負擔。傳統建商主導都更，至少有專業團隊負責協調整合；自主都更則必須由住戶自己凝聚共識，難度未必比較低，最主要的障礙就是「沒有共識，就沒有自主；沒有整合，就沒有都更」。

二、專業障礙：地主有產權，卻缺乏開發管理能力

自主都更不是地主自己找建築師畫圖、找營造廠施工那麼簡單。從都市計畫、建築設計、容積試算、權利變換、工程發包，到資金管理與完工交屋，每個環節都需要專業。

行政院提出全案管理制度，方向正確，但未來還必須解決專業管理機構如何認證及監督；管理費用如何計算，避免利益衝突；以及工程延誤、成本超支或管理失當等風險。

三、融資障礙：有土地不代表有現金，有保證不代表能貸款

自主都更最大的現實問題之一，就是資金。重建之前，必須先支付規劃、設計、鑑定、行政及整合費用；進入施工階段，更需要龐大的工程資金。政府提出每戶最高600萬元的信用保證構想，確實有助於改善融資條件。但信用保證不等於政府直接提供600萬元現金，也不代表銀行必須核貸。

銀行仍須考慮土地權利、借款人財務能力、工程成本、施工風險及未來還款來源。尤其高齡屋主即使擁有高價值房地產，也可能缺乏穩定收入。李同榮表示，自主都更最怕的不是沒有資產，最大的障礙是有資產要如何轉化成重建的資金。

四、分配障礙：房屋可以重建，利益如何公平分配？

傳統合建由建商與地主協商分配比例；自主都更雖然可以減少建商參與分配，但不代表沒有利益分配爭議。不同樓層、土地持分、建物面積、使用狀況及原有權利價值，都可能影響更新後的分配結果。此外，營建成本上漲、工程追加預算、融資利息及共同負擔，也可能造成住戶預期落差。如果更新前沒有建立公開透明的財務試算與分配制度，重建過程很容易出現新的衝突。自主都更不是把建商的利潤全部還給地主，主要面對的障礙是地主必須共同承擔成本、風險與成敗。

高齡屋主可能住在沒有電梯的老公寓，卻也可能因為熟悉原有生活圈，而不願意搬遷。即使同意重建，施工期間住哪裡？租金誰負擔？重建後能否順利回住？管理費與貸款能否負擔？這些問題如果沒有配套，再好的容積獎勵，也不一定能換來住戶同意。對高齡屋主而言，都更不是單純的資產增值，最大的障礙是生活能否繼續安定與中繼安置的問題。

李同榮指出，針對上述五大障礙，政府不能只提供法規與容積獎勵，更應建立從整合、專業、金融、分配到安置的完整支持體系。

他建議地方政府設置自主都更輔導窗口，結合民間專業團隊，主動進入有更新需求的社區。由社區提需求，政府協助初期意願調查、產權盤點、法規評估及共識整合，降低住戶自行啟動的困難。尤其初期整合費用應提供適度補助，避免社區尚未形成共識，就因經費不足而停擺。

而全案管理機構應具備跨領域專業能力，並接受政府監督。建議建立專業資格認證、標準契約、管理費揭露、工程查核及履約保障制度。重大工程應導入第三方監督，讓住戶不必完全依賴單一管理機構。全案管理不能只是增加一個新的收費角色，而必須真正降低地主風險。

此外，政府信用保證應進一步結合銀行、建築經理公司及信託機構，建立專案融資制度。融資不應只看個別地主的所得與年齡，也應審慎評估更新後房地價值、專案現金流及工程進行可行性。建議採分階段撥款、專戶管理、工程進度查核及信託監督，確保資金專款專用。同時對高齡及經濟弱勢屋主，研議符合風險管理原則的差別融資協助。

李同榮指出，自主都更應建立標準化財務資訊揭露機制，包括更新前客觀評估權利價值、預估總工程成本、共同負擔、融資利息、分回面積與更新後權值，都應讓住戶充分了解。重大財務變動應經必要的決策程序，並提供第三方估價及專業審查。尤其應建立合理的工程追加預算管理機制，避免成本失控導致住戶權益受損。

全案管理公司的北都建設陳逸軒表示，老屋重建不只是蓋房子，而是涵蓋施工、工期、造價、契約、資金等等綜合性挑戰，從前期開發、評估總成本、貸款需求、審閱建築師契約、申請獎勵、請照到進入監督工程營建管理等等，所有款項名目金額皆應公開透明，按照進度信託撥款。

而小基地造價高，陳逸軒表示，全案管理公司應從建案取得建照前的融資階段，就要進行縝密評估，並且仔細判斷各項工程造價漲跌幅，防止後續面臨蓋不起來、成為爛尾樓的情況。

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