換屋被卡、首購買鳥籠！建商批豪宅限貸脫離現實：「20坪2房像套房」

2026/10/14 22:29 文/記者朱語蕎

市場換屋需求仍在，但換屋產品卻出現真空。（記者朱語蕎攝） 央行在9月放寬第二戶最高貸款成數至7成，且將出售舊屋期限延長至18個月，但對於高總價住宅貸款限制仍在，建商直言，以桃園來說，總價超過4千萬即被認定為豪宅，貸款只剩3成，造成目前市場小宅氾濫，房子「越住越小」。

京懋建設執行長范秉豐表示，其實不只桃園，其他像是新竹、台中七期，也都遇到類似的問題，政策和現實市況嚴重脫鉤。他指出，京懋在鶯歌也有推案，鶯歌的單價甚至比桃園還低，但因為鶯歌屬新北市，總價門檻可到6千萬，如果是在金山、萬里推案，只要是新北門檻，通通都適用6千萬，相當不合理。

范秉豐說，這也讓現在市場出現很多小2房，有些2房甚至只有20坪，扣掉公設後根本像是套房，「與其買這麼小的新房子，還不如去買中古屋比較好」。范秉豐表示，其實換屋型產品還是有需求，從今年4月開始，就出現不少將股市獲利轉投入房地產的客戶，大多以現金購買，且指名要大坪數。

也由於大坪數產品的稀缺性，讓這些高總價物件在中古市場反而保值，范秉豐透露，自己最近在看藝文特區百坪的房子，總價加3～4個車位要價1億3千多萬元，2年前大概只要1億左右，現在是要買也不一定買得到。

而京懋在青埔的大坪數產品「京懋敦和」，這兩個月也賣了9戶，總價約在6千萬左右，可見換屋產品仍有其市場。而目前在今年剛交屋的「京懋泰閤」，目前剩下75坪、面公園的戶別，因應台灣少子化及家戶人口數減少，特別提出「減房哲學」，75坪只規劃2房，吸引不少退休族目光。

范秉豐觀察，過去市場常以「房數」衡量住宅坪效，但當居住者走到更成熟的人生階段，選擇的標準也隨之提升。對成熟換屋族而言，高端住宅價值不在於將每一坪填滿，而在於更精準的取捨。

「京懋泰閤」跳脫傳統大坪數追求多房配置的思維，室內規劃近20坪客廳、餐廳、廚房的公領域，放大空間的穿透開闊感；客廳取消傳統景觀陽台的視覺阻隔，以大面開窗迎向6,500坪向陽公園的綿延綠意。主臥則透過雙面採光與專屬陽台，強化私領域的完整性，讓75坪的空間不再被房間切割，而是回到居住者真正高頻率使用的場域。

京懋建設執行長范秉豐認為，七都高價住宅總價門檻應隨市場調整。（記者朱語蕎攝）

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