鳳山新案殺回3年前房價！每坪下殺24.5萬　首購族撿便宜時機來了？

2026/10/15 16:27 文/記者張瀞勻

鳳山今年1至7月預售屋交易量僅39件，遠低於2024年同期的938件，減幅超過9成。（圖/資料照）

受到信用管制、房貸緊縮影響，房市買氣持續降溫，建商也開始調整價格策略搶客，根據市調單位觀察，高雄鳳山新案「上揚森活」打出「買回3年前價格」，早鳥優惠每坪最低24.5萬元，低於區域新案每坪3字頭行情，也比2023年頂新生活圈平均單價26萬元更低。591新建案觀察，房市觀望氣氛濃厚，過去常見的送裝潢、低首付等促銷手法吸引力減弱，直接降價更容易引起購屋族注意，低總價產品也率先獲得市場關注。

根據實價登錄，鳳山今年1至7月預售屋交易量僅39件，遠低於2024年同期的938件，減幅超過9成；平均成交單價則為每坪33.9萬元，較去年同期35.4萬元下跌約4%，回到2024年同期33.8萬元的水準。受到2024年9月第七波信用管制及房貸緊縮影響，購屋族進場態度轉趨保守，建商也透過延後推案、拉長銷售期等方式因應，整體市場呈現量縮、價格盤整的局面。

不過，591房屋交易網新聞公關課主任畢務潔指出，相較鳳山預售均價回到2年前，頂新生活圈已有建案直接打出3年前的價格，頂新特區近年房價持續上漲，1至7月平均成交單價從2022年的每坪21萬元，攀升至今年同期32.3萬元，漲幅超過5成；在區域新案普遍站上3字頭之際，「上揚森活」則推出早鳥優惠，每坪最低24.5萬元，試圖以價格差吸引觀望買盤。

「上揚森活」目前開價每坪32~36萬元，現場主打單坪減價7萬元，全案規劃2~3房、20~37坪，總價約585~1,230萬元。若以每坪25萬元計算，比頂新特區今年同期平均成交單價32.3萬元低約23%，也低於2023年同期平均每坪26萬元的行情；若以20坪產品、每坪價差8.9萬元試算，與鳳山今年預售均價相比，總價差距約178萬元，對預算有限的首購族具有吸引力。

進一步觀察頂新生活圈交易結構，2023年1~7月平均成交總價約897萬元、平均單價每坪26萬元，平均成交坪數約38.9坪，當時以3房產品交易為主；到了今年同期，平均成交單價已升至32.3萬元，平均總價增加至約969萬元，但平均成交坪數卻縮小至31坪，減少約7.9坪，交易主力也轉向2房產品。

3年來房價上漲，購屋族卻沒有同步提高購屋預算，反而透過縮小坪數控制總價，市場需求也從過去的3房逐漸轉向2房。對首購族而言，除了單價高低，總價能否負擔、每月房貸是否超出能力，同樣是決定是否進場的重要因素。

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