美债收益率高企 新加坡房地产信托或面临价值重估压力

美国国债收益率居高不下， 新加坡房地产投资信托 （REIT）或面临价值重估压力，股价普遍走低。分析指出，虽然本地房地产信托基本面整体仍稳健，但持有较多外币债务的REIT料面临更大压力。

自美国联邦储备局开启加息，长期美国国债持续承压。10年期美债收益率升至2002年以来的历史高点，截至星期五（10月16日）下午6时报5.096%，30年期美债收益率则为5.444%；收益率与债券价格成反比。

在此影响下， 新加坡交易所 （SGX）的iEdge新加坡房地产投资信托指数（iEdge S-REIT Index）也一路走低，今年迄今已跌超13%。

星展集团 近期一份报告指出，基准利率上行将抬升房地产投资信托的加权平均资本成本（weighted average cost of capital），导致2027财年整体的预期收益率降至低于历史平均水平的约6.5%。

另外，随着美债收益率走高，新加坡房地产信托这类资产的吸引力也会相应下降。

星展分析师说：“我们在此背景下重新评估了本地信托板块的估值假设，将加权平均资本成本上调了30到50个基点，也因此上调了长期债务成本的预期值约50个基点。”

星展也因此将城市发展酒店服务信托（CDL Hospitality Trusts）和远东酒店信托（Far East Hospitality Trust）的评级，从“买入”下调至“持有”。

城市发展酒店服务信托和远东酒店信托过去一个月分别下跌8.55%和5.56%，报0.695元和0.51元。

不过，星展分析师强调，以上估值调整并不反映本地信托的基本面出现变化；多数本地信托的业绩前景依然稳健，租金调升率（rental reversion）保持正增长，且出租率普遍健康。

报告还指出，新加坡信托的平均对冲比率约75%，债务到期时间多数不集中，能为它们抵御利率进一步上行提供一定保护。

值得注意的是，若信托持有的以外币计价债务比重较大，如日元、澳元、美元、欧元和英镑等，由于这些市场的利率受美国利率上行影响更为明显，信托的债务再融资成本或难以压缩，甚至可能上升。

相比之下，信托持有以新元计价的债务，目前仍能以较低利率进行再融资。

星展分析师认为，短期到期债务以新元占比较高的新加坡信托，预计对高利率环境的防御性会较强，反之亦然。

瑞士宝盛集团（Julius Baer）的亚洲股票分析师蔡仁爱认为，相比于美国信托市场投资于数据中心和物流空间等新增长资产，亚洲信托明显偏向于办公楼、零售和酒店等传统资产。这类资产在新加坡、日本和澳大利亚信托指数中分别占41%、50%、27%。在 人工智能 （AI）可能抑制就业增长的背景下，办公、零售和酒店领域或面临压力，这多少影响亚洲信托抵御宏观环境波动的能力。

因此，在基准利率持续居高的环境下， 蔡仁爱对包括新加坡在内的亚洲信托板块，仍感到谨慎。