蔣萬安都更放大招！同意門檻降到5成、容積率衝300% 建商潑冷水「藏3隱憂」

2026/10/16 21:53 文/記者朱語蕎

台北市長蔣萬安今再拋出都更新政。（台北市政府提供）

台北市長蔣萬安 16 日再拋出下一階段都市更新重大政策，推出「公辦都更 5099 」專案，將公辦都更第一階段意願門檻由 75% 下修至 50% ；同時推動「大街廓都更」新政，針對基地面積達 3,000 平方公尺以上，且鄰近捷運場站或水岸周邊的都市更新案件，將基準容積由現行 225% 提高至 300% 。

蔣萬安強調，未來若能結合松山機場遷移後可望解除限高的 570 公頃範圍，將進一步帶動臺北都市再生，打造更安全、宜居的韌性城市。

蔣萬安表示，都市更新一直是台北市面臨的重大挑戰，不僅攸關城市景觀與生活品質，更是提升居住安全與城市韌性的關鍵。過去 4 年，市府積極推動「都更八箭」，讓都更案件數達上任前 8 年平均的 2.4 倍，不僅位居全臺第一，更達其他五都總和的 1.3 倍。

此外，電梯增設申請數也較過去 8 年成長 4.2 倍，成果居全國之冠，包括富台社區等成功案例，都讓長者及育兒家庭的日常生活更加便利。從信維整宅、斯文里二期及三期，到多項長期停滯的指標性都更案件，市府也持續透過積極溝通與整合，逐步推動更新進程。

為突破都市更新初期最困難的住戶意願整合階段，市府宣布，將現行「都更 7599 」升級為「都更 5099 」。未來第一階段只要取得 50% 住戶同意，市府就會主動進場，協助辦理試算及說明；第二階段達到 90% 同意後，即協助住戶進行選配，後續也將維持 90% 的同意門檻，協助尋找建商。

透過降低初期整合門檻，讓更多有意願推動都更的社區能夠及早獲得市府協助，預計全市 1,214 公頃法定都市更新地區都將受惠，進一步加速老舊社區更新。

除了降低都更整合門檻，蔣萬安也宣布推出「大街廓都更」新政，針對基地面積達 3,000 平方公尺以上，且位於捷運場站或水岸周邊的都更案件，將基準容積由現行 225% 提高至 300% ，鼓勵大面積基地進行整體規劃與開發。

同時，市府也將要求部分增加的容積回饋作為公共服務設施，導入托育、幼兒園、長照日照中心、圖書館及運動中心等多元功能，讓都市更新不只是老屋重建，更能同步完善周邊公共服務與生活機能。

蔣萬安進一步公布兩處「大街廓都更」示範區。第一處為「中山行政園區」，位於原第一殯儀館舊址，基地面積約 1.5 公頃，未來將結合周邊圓山創新聚落與松山 AI 園區，串聯形成創新發展軸帶，並導入多元公共服務設施。

第二處則為「南港新行政中心」，規劃將原有行政中心遷至南港高工周邊，透過約 0.7 公頃基地的整體更新，結合高鐵、臺鐵及捷運三鐵共構的交通優勢，導入金融、商辦等多元商業服務機能，帶動南港地區整體發展。

蔣萬安強調，從「都更八箭」到「都更 5099 」，再到「大街廓都更」，市府將持續透過制度改革與政策創新，加速臺北都市更新腳步。未來更將結合松山機場遷移構想，將可望解除限高的 570 公頃範圍納入城市整體發展規劃，並透過都市更新、產業布局與交通建設的整合，進一步串聯臺北、新北、基隆及桃園，發揮北北基桃區域治理綜效，同時改善河岸景觀與公共服務機能，讓臺北朝向更安全、更宜居、更具韌性的城市持續邁進。

知名建商總座表示，這項政策確實點出了許多老舊社區長期面臨的整合僵局，但若回歸到實務執行與都市規劃層面，確實存在幾個可能引發憂慮與難以落地的關鍵盲點。

首先是「寬進嚴出」的整合斷層與預期心理落差，門檻落差過大，第一階段只要 50% 住戶同意，市府就進場協助試算與說明，但要進到招商動工，仍需跨越第二階段 90% 的超高共識門檻。

因為只要稍微多數 50% 即可啟動程序，容易讓住戶產生「馬上要改建了」的過度期待；然而在台灣產權複雜、一樓店面或頂加利益難解的情況下，要從 50% 跨到 90% ，往往才是爭議最劇烈的瓶頸。若最終因卡在少數不同意戶而停擺，不僅浪費公部門試算資源，也容易激化社區內部對立。

第二，都市容積與基礎設施承載力超載，環境負荷加劇，市府將住三基準容積從 225% 放寬至 300% ，再疊加其他容積獎勵後，實質開發密度將顯著攀升。

他認為，台北市舊市區的巷弄狹窄、排水防汛、區域電網與停車空間早已飽和，雖然政策要求回饋托育、日照等空間，但大量人口進駐帶來的交通壅塞與日照、通風衝擊，並非僅靠單一建築內附設公益設施就能完全抵消。

第三、市府審議行政能量與財政人力的可持續性。降到 50% 會讓送件案量在短期內大幅井噴。即便市府規劃增加都更處編制，預計增至 105 人，但面對大量案件的初期產權清查、估價試算與後續協調，基層公務與專業人力是否能跟上仍是問號。

公部門薪資待遇與編制面對民間建商與估價事務所的競爭，能否快速補齊具備不動產、都市計畫專業且經驗豐富的人力，亦是行政審議能否真正加速的現實考驗。

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