獨家／布碌崙羊頭灣遊民所產權文件現疑點 地界附件竟為空白

在科伊街遊民所的產權文件中，應提供標注地界範圍的法定描述為全頁空白。(取自ACRIS)

AI摘要 文章摘要整理： 布碌崙羊頭灣遊民所產權文件被指疑點重重，限制性聲明附件空白、地界與面積不符，且BSA已駁回部分居民上訴，爭議持續延燒。

布碌崙羊頭灣遊民所產權文件被指疑點重重，限制性聲明附件空白、地界與面積不符，且BSA已駁回部分居民上訴，爭議持續延燒。

布碌崙 (布魯克林)羊頭灣(Sheepshead Bay)U大道科伊街(Coyle St) 遊民 所爭議再添疑點。本報取得的產權文件顯示，市遊民局(DHS)要求業主必須登記、將該址鎖定作為遊民所及 低收入 住宅長達60年的限制性聲明(Restrictive Declaration)，用來界定土地範圍的附件A「法定地界描述」(Legal Description)竟是整頁空白；在該地段分割尚未完成、合約所列面積又與實購土地相差近三成的情況下，此份聲明究竟約束哪一塊土地，文件中並未說明，引發疑竇。

這份聲明依合約須經遊民局核准，但遊民局截至發稿前未回覆本報置評要求。另一方面，市標準與上訴委員會(BSA)19日駁回居民兩件上訴，居民針對施工許可提出的第三件上訴仍待聽證。

根據合約，遊民局與非營利機構Westhab於2024年9月簽署人類服務標準合約，由Westhab在該址營運一座設有175個單位的有童家庭遊民所，合約期至2057年6月30日。雙方同年12月因貸款利率調降而修約，合約總額由約7億881萬元降至約6億4574萬元，預計2027年5月啟用。

為確保市府長期投入的公帑用於原定目的，合約附錄要求業主在市登記處(City Register)登記一份為期60年的限制性聲明，規定該址前40年只能作為遊民所，其後需作為低收入住宅營運，即使土地日後轉手，新業主也須遵守。合約並規定，聲明內容須事先經遊民局核准。

但在調閱市登記處紀錄後顯示，該聲明由Westhab控制的2134 Coyle住房開發基金公司(HDFC)於2024年12月17日簽署，2025年1月6日完成登記。雖聲明內文寫明土地範圍「詳見附件A」，但附件A卻為整頁空白；聲明僅在內文列出地址及地段號(Block 7367、Lot 11)，登記封面頁則將物業標示為「整個地段」(Entire Lot)。

市財政局登記處的「文件登記檢查清單」(Checklist for Document Recording)列出所有登記文件均須符合的一般規定，其中包括文件須提供地址、地界描述或地段號三者之一，以及「所有必要的附件、附表及交互參照資料均已附上」。該聲明雖在內文列出地址及地段號，但內文明確指明的附件A卻為整頁空白。此外，修訂後的開發預算中另列有15萬元的「稅務地段分割」(Tax Lot Subdivision)費用，顯示該地段須經分割。

本報去年12月曾報導，該址原與科伊街2114號Dollar Tree所在處同屬一棟建築。原地主2016年曾以2114號申請分割，2021年撤回；開發商則是在2023年改以2134號重新申請，在紙面上取得分割及拆除許可，但實際工程分割尚未完成，法律上仍屬建築共有狀態。

該程序也顯示，於2025年1月登記限制性聲明時，土地分割仍未完成，聲明封面卻標示為「整個地段」，附件的地界描述又付之闕如。聲明究竟約束分割後的哪一部分土地，文件中並未說明。

此外，聲明允許的用途也比合約寬鬆。合約僅規定遊民所及低收入住宅兩種用途，聲明則另外納入「經遊民局核准的其他公益用途」及「符合HDFC成立宗旨的其他用途」，但並未提供確切計畫。

合約附錄B載明，該地段面積約3萬6000平方呎，完工後將提供約11萬3777平方呎的遊民所空間。然而產權資料顯示，HDFC實際購入的土地面積約為2萬5300平方呎，比合約所列面積少了約1萬700平方呎。

據官方產權紀錄，該開發案除Lot 11外，還涉及相鄰的Lot 10。Lot 10於2024年12月5日以300萬元轉讓給Coyle Realty LLC，Lot 11則於同月17日轉讓給2134 HDFC。合約所列的3萬6000平方呎是否列入了不屬於HDFC的Lot 10，文件中亦未清楚說明。

時序上，合約修正案於2024年12月12日完成簽署，HDFC則在5天後的12月17日完成購地，並於同日簽署限制性聲明。聲明內文卻寫合約「於2024年12月17日修正」，與修正案上12月11日及12日的簽署日期並不一致。

不過，居民於BSA上訴中所提及的「限制聲明」，指的則是依市「分區法」(Zoning Resolution)第12-10條，多個地塊合併開發時，所有業主須共同簽署並登記的聲明，市建築局(DOB)須在此聲明登記後才能核發許可。居民指控後者並未依規定登記。雖兩份文件癥結點不同，但都指向這項跨地塊開發案的土地權屬並不清楚。

該遊民所自2025年起即遭羊頭灣居民抗議，居民指出該址原本規畫興建可負擔住宅，市府未經公開討論便改為遊民所，遊民局則表示已於2023年7月告知社區。

在19日的公聽會上，BSA駁回居民先前提出案號2025-54-A及2026-09-A的兩件上訴，將於日後公布書面決定及完整理由。社區代表Eddie表示，委員會的表決並未回應居民提出的關鍵法律問題，包括前業主的資格及地塊產權文件的疑點。

社區團體「Association for Equitable Development NYC」則是在今年8月19日再提出案號2026-32-A的第三件上訴，欲挑戰市建築局8月13日核發的地基許可及新建工程許可，指控開發商違反分區地塊合併程序，並使用前業主的過期文件，要求BSA撤銷許可並下令停工。該案目前仍在等待BSA安排聽證日期，居民表示不排除再提出第四、第五件上訴。

本報已就聲明附件空白、聲明涵蓋的土地範圍及遊民局是否曾核准聲明內容等問題詢問遊民局，並向市主計長辦公室查詢合約登記審查時是否發現上述問題，以及是否計畫審計。截至發稿前，兩單位均未回覆本報置評。

以另一間欲運營遊民所的地點為例，限制性聲明文件中應提及該地塊法定地界描述，以及各範圍的用途。(取自ACRIS)

​布碌羊頭灣原定於科伊街2134號興建的可負擔住宅，卻突然被改為遊民所用途，引發當地居民強烈反彈。 ​(記者馬璿／攝影)

以86街遊民所為例，限制性聲明文件中應提及該地塊法定地界描述，以及各範圍的用途。(取自ACRIS)

市財政局登記處的「文件登記檢查清單」(Checklist for Document Recording)列出所有登記文件均須符合的一般規定，以及「所有必要的附件、附表及交互參照資料均已附上」。(擷取自市財政局登記處)

精華 FAQ Q1：這份遊民所限制性聲明最主要的疑點是什麼？ 最主要疑點是聲明內文雖指明地界詳見附件A，但附件A卻整頁空白，無法確認究竟約束哪一塊土地；加上地段分割未完成，土地範圍更顯不清楚。 Q2：合約所列面積與實際購地面積差異有多大？ 合約附錄寫該地段約3萬6000平方呎，但產權資料顯示HDFC實際購得約2萬5300平方呎，少了約1萬700平方呎，差距接近3成。 Q3：居民在BSA上訴的進展目前如何？ BSA已在19日駁回居民提出的2件上訴，但針對8月13日地基與新建工程許可的第3件上訴仍待安排聽證，居民也不排除續提更多上訴。

Q1：這份遊民所限制性聲明最主要的疑點是什麼？ 最主要疑點是聲明內文雖指明地界詳見附件A，但附件A卻整頁空白，無法確認究竟約束哪一塊土地；加上地段分割未完成，土地範圍更顯不清楚。

Q1：這份遊民所限制性聲明最主要的疑點是什麼？

最主要疑點是聲明內文雖指明地界詳見附件A，但附件A卻整頁空白，無法確認究竟約束哪一塊土地；加上地段分割未完成，土地範圍更顯不清楚。

Q2：合約所列面積與實際購地面積差異有多大？ 合約附錄寫該地段約3萬6000平方呎，但產權資料顯示HDFC實際購得約2萬5300平方呎，少了約1萬700平方呎，差距接近3成。

Q2：合約所列面積與實際購地面積差異有多大？

合約附錄寫該地段約3萬6000平方呎，但產權資料顯示HDFC實際購得約2萬5300平方呎，少了約1萬700平方呎，差距接近3成。

Q3：居民在BSA上訴的進展目前如何？ BSA已在19日駁回居民提出的2件上訴，但針對8月13日地基與新建工程許可的第3件上訴仍待安排聽證，居民也不排除續提更多上訴。

BSA已在19日駁回居民提出的2件上訴，但針對8月13日地基與新建工程許可的第3件上訴仍待安排聽證，居民也不排除續提更多上訴。

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