信義區豪宅一坪50萬創新低　為何比鄰居便宜一半？關鍵在這

2026/09/07 11:11 文/記者張瀞勻

「台北花園」目前屋齡約23年，地上權租用期限至2050年4月，如今只剩不到24年。(圖/取自GOOGLE街景)

台北地上權豪宅始祖「Taipei Garden（台北花園）」近期一筆交易，再度凸顯地上權住宅隨著租期倒數，房價與周邊所有權豪宅逐步拉開的現象。根據內政部最新實價登錄顯示，今年4月該社區4樓戶以總價6,300萬元成交，拆算車位後每坪單價約50.18萬元，創下該社區實價登錄以來最低價。

馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，「你願意花多少錢買剩20幾年的地上權房子？」他認為，這類產品不能只看現在的成交價格，更要把剩餘使用年限算進去，因為地上權住宅最大的特性，就是房屋價值會隨著租期倒數而受到壓縮。

「台北花園」目前屋齡約23年，地上權租用期限至2050年4月，如今只剩不到24年。若以今年4月成交的6,300萬元計算，等於24年後使用權到期，若單純攤算，每年約有260萬元的價值消耗，而且這還沒有計入管理費等持有成本。

從區域行情來看，這項價格落差更為明顯。目前信義計劃區屋齡約15~25年的中古豪宅，每坪行情約130萬至200萬元出頭；「台北花園」近一年成交均價約50萬元，僅約為周邊行情的3~4成，若以該社區歷年成交均價約78萬元計算，也不到當地中古豪宅價格的一半，更與隔壁「信義富邦」約190萬，250萬元的成交單價形成明顯差距。

何世昌分析，地上權住宅早期的價格優勢很明顯，但隨著租期逐年減少，市場評價邏輯也會改變。「你不能只看它現在一坪多少錢，而是要看剩下多少年。」當買方開始計算未來還能使用多久，以及下一次轉手時還有多少買方願意承接，價格自然會受到限制。

從近3年實價登錄來看，「台北花園」不同樓層與交易時間的價格差異也相當明顯，113年11月，松勇路31號8樓4房戶，建坪152.80坪，總價1億1,118萬元，其中車位1,000萬元，拆算後每坪單價約80萬元，是近年較高價的一筆交易。

114年則出現多筆低樓層交易。7月松勇路37號3樓3房戶，建坪131.57坪，總價6,400萬元，每坪單價51.13萬元；同年9月，松勇路31號3樓3房戶，建坪165.40坪，總價7,400萬元，每坪約52.58萬元。

今年4月最新一筆交易則是松勇路37號4樓3房戶，建坪131.94坪，總價6,300萬元，拆算車位後每坪約50.18萬元，進一步刷新社區實價登錄最低單價紀錄。換算下來，113年高樓層每坪約80萬元，到今年4月低樓層每坪約50萬元，單價差距超過3成，也反映出樓層、交易時間以及地上權剩餘年限，均會影響市場價格。

「台北花園」約在2002年前後預售，當時預估成交價約每坪40萬元左右，完工後房價曾隨景氣走升，但隨著地上權租用期限不斷縮短，價格漲幅也逐漸受到壓抑，成為信義計畫區少數成交單價仍未突破百萬元的豪宅社區。

何世昌表示，地上權住宅的價格不能直接拿來與周邊所有權豪宅相比，「旁邊賣200萬，不代表它就應該值100萬、120萬。」原因就在於土地權利不同，所有權住宅可以持有土地，而地上權住宅則有明確的使用期限。

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