兄欠債500萬害祖產持分遭法拍！專家喊「千萬別幫還」一招教你反手買回 - 地產天下 - 自由電子報

2026/10/25 20:16 文/記者朱語蕎

繼承共有的房產遭其他共有人以自己持有的房屋持分設定抵押權，一旦債務無法清償，其他共有人可能受到波及。（記者朱語蕎攝）

繼承房產原以為能保障家人生活，卻可能因其中一名共有人欠債，讓全家陷入財務與居住危機。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，近期有一個案例，父親過世後，房屋由母親及4名子女共5人繼承，每人各持有1/5持分，原本由母親居住，沒想到大哥因在外負債累累，竟將自己名下的5分之1房屋持分設定抵押權，擔保債務高達近500萬元。如今債權人找上門，要求其他共有人出資清償，否則將聲請法院拍賣房屋，讓家人陷入兩難。

面對突如其來的債務危機，其他共有人一方面擔心母親失去住所，另一方面也憂心，即使拿出近500萬元替大哥還債，若大哥在外仍有其他未清償的債務，是否還得繼續代償，甚至賠上全家積蓄。

對此，鄭文在建議，其他共有人不必急著替大哥清償債務，可考慮讓其5分之1持分依法進入法院拍賣程序，再由其他共有人參與投標，或於第三人拍定後依法行使優先購買權，買回該持分，以降低後續債務風險。

為什麼不直接拿錢替大哥還債？鄭文在說，關鍵在於即使清償近500萬元債務，大哥仍是該5分之1持分的所有權人，若日後再度借貸或發生其他債務問題，房屋仍可能再次面臨相同風險。相較之下，透過法院拍賣程序，由其他共有人買回持分，可讓該持分的所有權轉移，避免大哥日後再以原持分設定抵押權。

鄭文在指出，房屋共有人的銀行抵押權貸款，通常須依貸款方式及擔保範圍辦理；若要以整棟共有房屋設定抵押權，往往需要全體共有人配合。當部分共有人有資金需求，卻無法透過銀行辦理貸款時，可能轉向私人融資管道，並以自己持有的房屋持分設定抵押權。一旦債務無法清償，債權人便可能循法律途徑追償，甚至聲請拍賣抵押持分，讓其他共有人受到波及。

上述案例中，債權人已要求其他4名共有人出資清償近500萬元債務，否則將訴諸法律。鄭文在表示，從債權人聲請拍賣到法院拍定，依個案情況約需6個月至1年。在拍賣程序進行期間，共有房屋的所有權不會因債權人提出聲請就立即變更，母親仍可繼續居住，但家人必須留意法院拍賣進度，及早評估後續處理方式。

至於如何買回持分？鄭文在說，若拍賣價格合理，共有人可直接參與法院投標；若認為價格過高，也可在第三人拍定後，依法律規定行使共有人的優先購買權。透過法院程序處理，其他債權人可依法參與分配，並依相關程序受償，避免家人直接拿出大筆資金代償後，仍無法確定債務是否已全部解決。

鄭文在表示，隨著大繼承時代來臨，繼承房產後的共有問題也日益受到關注，除了部分共有人擅自處分持分、設定抵押權外，也可能出現特定共有人長期占用房屋，導致其他人雖有所有權，卻無法實際使用的情況。繼承人雖依法取得應有持分，但各共有人日後的財務狀況難以預料，辦理繼承後仍應留意共有房產的管理與處分風險。

若遇到共有人因個人債務導致持分遭設定抵押權，建議其他家人應先釐清債務及抵押權範圍，再評估適當的法律處理方式，不宜在尚未確認全部債務前，就貿然代為清償。善用法院拍賣程序及共有人的優先購買權，才有機會降低財務損失，避免個別共有人發生債務問題，進一步拖累整個家庭。

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