万国公司拟近2亿元收购加冷地段建私宅 分析：尺价料2750元至2900元

新加坡房地产发展商万国公司（Bukit Sembawang）的两家子公司， 计划以1亿9604万元购入加冷分销园 （Kallang Distripark）。若加入填补地契费用和土地增值费后，土地总成本约10亿1000万元，换算容积率每平方英尺价1256元。

分析师认为，地价显得合理但重新发展地段略显复杂，下来成本可能还包括清拆、筑路和建造公共公园与滨水步道等工程，而未来这地段推出的私宅项目尺价将介于2750元至2900元。

万国公司10月16日在新加坡交易所网站披露，这幅地段面积为5万1000平方公尺，公司计划在其中约2万4902平方米土地上，建造地面层有商业空间的非有地私宅项目。地段的容积率为3，最高总楼面面积可达7万4707平方公尺。

纽玛珂房地产经纪公司（Newmark）研究主管王善葶接受《联合早报》访问时指出，这幅地1256元的容积率尺价，比 加冷弄 （Kallang Close）地段得标价1415元低了11%，也比 丹戎禺路 （Tanjong Rhu Road）容积率尺价1455元低14%。

与这个尺价相近的 政府售地计划 地段，是今年3月颁发的伦多中路（Lentor Central），得标尺价为1278元。可是伦多中路属于中央区以外（OCR），而加冷却是属于市区边缘的其他中央区（RCR），地点相对更优越。

王善葶说：“土地价格看起来合理，也可能反映获得政府批准延长租赁期限和变更用途、以及协调拆除和基础设施工程所需的时间与执行风险。”

SRI研究与数据分析部主管莫汉（Mohan Sandrasegeran）受访时也说，这幅地的价格与区内近期政府售地交易比起来，相对来说有更大的竞争力。

莫汉说：“这项拟议收购，让发展商在其他中央区获得一次规模可观的住宅开发机会，因为，其他中央区内能够整合大面积地段的机会相对有限。”

本地土地价格近年来呈现强劲上涨趋势。例如新樟宜路上段（New Upper Changi Road）地段尺价达1537元，刷新该区地价纪录；靠近纽顿地铁站的碧霞路（Peck Hay Road）私宅地段尺价也高达1865元。

由于土地价格高涨，发展商又对土地需求殷切，促使一些发展商转而寻找其他取得优质地段的途径。

王善葶指出，私下商议土地收购是政府售地和集售以外的另一途径。发展商会被面积更大且位置优越的地段吸引，因为这些地段可以根据政府在区内的发展规划，进行更高密度的重建。

她也说：“不过，若现在就断定这是发展商获取土地方式的更广泛转变，还为时过早。”

王善葶根据总楼面面积预计，这个地段能建造700个至800个住宅单位，开售尺价从2750起跳。莫汉则认为，平均开售尺价将介于2800元至2900元。

加冷地段近期迎来重大规划与土地交易，有望转型为拥有逾2000个单位的大型滨水私宅区。

市区重建局8月发布通告， 拟将加冷分销园地段的一幅地的容积率调高到3 ，发展私宅并设地面商铺，部分区域改建成河畔公园，保留现有仓库作为历史地标。

整个加冷分销园的地段面积约15公顷，包括万国收购的地段在内，分析师预计它们共可建逾2500个私宅单位。

万国拟议交易的这个地段原为南益树胶厂。树胶厂在1985年搬离后，南益集团把地段发展为今日的加冷分销园。集团创办人为本地华商先贤李光前。

这项拟议收购仍需要获得万国公司股东批准，而拥有万国公司股权的南益树胶厂等李系公司将弃权投票。