28坪也能蓋大樓？北台灣「鳥籠建案」破1成 專家揭建商「夾縫推案」算盤

2026/11/05 19:18 文/記者朱語蕎

北台灣從2021年至今，每年都有20多坪小基地建案推出，這兩年佔比更破1成。（住展提供）

市調單位彙整北台灣推出最小基地集合式住宅新建案，今年迄今最小基地案為台北市大安區的新推先建後售案「大安藝森活」，面積僅28.7坪，從2021年至今年，每年都有20多坪小基地建案推出，這兩年北台灣低於100坪基地案，比例佔總新推案量也突破1成。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，小基地案現身一方面是值得開發之市區土地愈趨稀少，加上危老重建無面積限制帶動，先前更還有時程獎勵刺激；另一方面從2021年的低利率環境，到2023年的新青安政策，再到2024年的股市熱潮，這段時間央行打房政策溫和，沒有銀行限貸的干擾，房市歌舞昇平，促成小基地案也跟進。

此外，房價高漲下低總為王，小基地案興建出的小坪數產品能壓低總價，且不乏能兼具市中心地段、租賃收益、學區效益、未來轉手易獲利等優勢，吻合市場走勢，輔以小基地的小型案對於建商來說的成本上可控，買賣兩方立場一拍即合也造就出這類推案。

像「大安藝森活」只有11～14坪的套房產品，單坪價碼在實登上來到150～170萬元，但享有大安區門牌，以及捷運、商圈、學區、公園機能，總價在一兩千萬元，戶數在10戶以內，都為登場的有利面向。鄰近還有一個30多坪的小基地案也預計年底亮相，再增台北市核心區一地難求夾縫中求推案案例。

不過，陳炳辰指出，另要注意若坐落建案成本較高的地帶，小基地案面對高公設比，室內面積再縮水，宜居性打折扣，單價又可能偏高，自住性價比低，較多為投資型買方出手。

至於在新竹、桃園也見小基地案蹤跡，這些位在雙北以外地域的微型土地來說，土地價格較低，小規模的營造成本也低，常見為自地自建公寓，公設規劃彈性，讓居住空間有賣相可言，若還有周邊市區、產業園區等性質，以及小宅低總價的買氣關鍵，建商就可能嘗試推案。

連雲建設總經理蔡漢霖表示，受惠危老改建政策，讓不少老建物改建速度加快，但危老改建不限制最小基地面積，反而讓小基地建案增多，城市開發破碎化，施工難度也增加，加上營建成本攀高，對對建商和營造廠都是個考驗，近年建商對於這類小基地案接受度也慢慢變小。

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