WSJ：買房不踩雷 先從4大指標觀察HOA財務

如果購買有住戶協會的房子，就必須跟左鄰右舍一同分擔社區房子的維護開銷。(美聯社)

AI重點 文章重點整理： 重點一： 購買附HOA房屋前，先檢視社區維修計畫與資金來源。 重點二： 儲備金研究報告的資金到位率，可看出未來是否易加徵特別評估費。 重點三： 保險索賠紀錄與社區氛圍，常能提早看出HOA管理風險。

重點一： 購買附HOA房屋前，先檢視社區維修計畫與資金來源。

重點二： 儲備金研究報告的資金到位率，可看出未來是否易加徵特別評估費。

重點三： 保險索賠紀錄與社區氛圍，常能提早看出HOA管理風險。

華爾街 日報報導，如果購買有住戶協會(homeowners association，HOA)的房子，等於要跟左鄰右舍一起經營事業。若是建築老化、 保險 費用上漲等問題威脅社區財務，附帶HOA的房屋就會風險升高，一旦買下房子就必須一同分擔維護開銷與HOA過去決策所帶來的後果。

「社區協會研究基金會」(Foundation for Community Association Research)統計顯示，全美大約有37萬3000個住戶協會，涵蓋7800萬居民。愈來愈多民眾買到附有HOA的房子，公寓與獨棟住宅都包括在內。

報導指出，地方政府預算短缺的情況下，屋主必須分擔公共維護費用，加上每月管理費一路走高，因此了解HOA財務狀況非常重要。

消費者買房之前，可以從四大指標觀察HOA財務是否健康：

社區或大樓的HOA通常對未來三到五年預先規畫維修項目，重要的是必須了解工程如何取得資金、對住戶將造成如何影響。聽起來屬於例行項目的泳池平台翻修，可能意味著一整季都無法使用游泳池。

田納西州 納許維爾康斗公寓協會律師韋斯(Scott Weiss)表示，除非州法或HOA規定註明要求公開，否則買家通常沒有法律權利直接索取HOA任何紀錄，但買家可以要求賣方在合約裡加入附帶條件，提供買方一段調查期以便在買賣協議生效之前，審閱賣家取得的HOA資料。

買家可以要求查看HOA的儲備金研究報告(reserve study)，細看報告裡的「資金到位率」(Percent Funded)，以便了解屋頂更換等重大維修項目的資金準備是否充分。

專門評估HOA財務狀況的Association Reserves—Washington金融公司總裁塔拉加(Jim Talaga)表示，「資金到位率」高於七成代表財務穩健，低於三成則透露將來住戶可能面臨徵收特別評估費(special assessments)以應對突發費用。

塔拉加說，儲備金研究報告內容不能比過去36個月更舊。

重覆保險索賠可能代表HOA營運不佳，因為漏水、施工糾紛或騷擾事件的索賠，都可能是問題警訊。

HOA很少向潛在買家提供完整的索賠報告，但潛在買家可向賣方或管委會索取過去五年的重大索賠、待解訴訟以及保費增加紀錄。

每個HOA都有不同特質，某些HOA風格溫和，某些則神經緊繃。買家出價之前，不妨加入當地社群媒體群組、直接打電話給HOA幹部，或利用私人關係來獲取資訊。

但即使經過仔細審查，仍有可能遇到意想不到的問題。

納許維爾的律師韋斯知道一個案例：一名買家原本打算在購入房屋後自住一年，再將房屋改為出租。然而，在她買房九個月後，屋主協會投票通過新規定，要求屋主必須自住滿兩年後，才能將房屋出租。她因此提起訴訟，希望維持原有規定，但法院最終判決支持屋主協會。

魏斯說：「你不能認為屋主協會的管理文件永遠都不會改變。」

購買有住戶協會的房子，必須了解工程如何取得資金、對住戶將造成如何影響。聽起來屬於例行項目的泳池平台翻修，可能意味著一整季都無法使用游泳池。(示意圖，美聯社)

精華 FAQ Q1：為什麼買有HOA的房子前要特別看財務狀況？ 因為建築老化、保險費上升或地方預算短缺，都可能讓住戶分擔更多維護費與過去決策成本，若財務不穩，未來可能被加徵額外費用。 Q2：買家應從哪個指標判斷HOA儲備金是否健康？ 可查看儲備金研究報告中的「資金到位率」；高於7成通常代表較穩健，低於3成則可能暗示未來需要透過特別評估費補洞。 Q3：除了財報，買家還能從哪些面向降低買到風險屋的機率？ 可留意過去5年的重大索賠、待解訴訟與保費變化，並透過社群群組或直接聯絡幹部了解社區風氣，因為HOA規定也可能突然改變。

Q1：為什麼買有HOA的房子前要特別看財務狀況？ 因為建築老化、保險費上升或地方預算短缺，都可能讓住戶分擔更多維護費與過去決策成本，若財務不穩，未來可能被加徵額外費用。

Q1：為什麼買有HOA的房子前要特別看財務狀況？

因為建築老化、保險費上升或地方預算短缺，都可能讓住戶分擔更多維護費與過去決策成本，若財務不穩，未來可能被加徵額外費用。

Q2：買家應從哪個指標判斷HOA儲備金是否健康？ 可查看儲備金研究報告中的「資金到位率」；高於7成通常代表較穩健，低於3成則可能暗示未來需要透過特別評估費補洞。

Q2：買家應從哪個指標判斷HOA儲備金是否健康？

可查看儲備金研究報告中的「資金到位率」；高於7成通常代表較穩健，低於3成則可能暗示未來需要透過特別評估費補洞。

Q3：除了財報，買家還能從哪些面向降低買到風險屋的機率？ 可留意過去5年的重大索賠、待解訴訟與保費變化，並透過社群群組或直接聯絡幹部了解社區風氣，因為HOA規定也可能突然改變。

Q3：除了財報，買家還能從哪些面向降低買到風險屋的機率？

可留意過去5年的重大索賠、待解訴訟與保費變化，並透過社群群組或直接聯絡幹部了解社區風氣，因為HOA規定也可能突然改變。

美最高法院駁回川普版選區圖 密蘇里州大選採用舊圖