เจาะพอร์ตอสังหาฯ ต่างชาติถือครอง จากยอดคอนโดฯโอนจริง ถึงเกมสกัดนอมินีของรัฐ

เศรษฐกิจ การเงิน ลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์

E-commerce 3.0 เปลี่ยน AI จากต้นทุน สู่เครื่องจักรทำเงิน | Digital Frontiers EP.74

ตามรอยต่างชาติถืออสังหาฯ ไทย จากโควตา 49% ถึงข้อหานอมินี คอนโดฯไทย โอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปี แตะ 1.3 แสนล้าน ต่างชาติถือเม็ดเงินกว่า 2.8 หมื่นล้าน สัญชาติจีน ยังเบอร์ 1

ประชุมบอร์ดกสทช.ล่ม 10 นัดติด คนเคลมความเสียหายเพิ่ม ฟ้องร้องกันอุตลุด

กระแสการตรวจสอบชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทย กลับมาเป็นประเด็นอีกครั้ง หลังจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า เปิดฐานข้อมูลนิติบุคคลที่ถือครองที่ดินและอาคารชุดทั่วประเทศ พร้อมประกาศยกระดับการปราบปรามการใช้คนไทยถือหุ้นแทน หรือ “นอมินี”

ข้อมูลชุดนี้ทำให้เกิดคำถามตามมาว่า ปัจจุบันต่างชาติถือครองคอนโดฯในไทยมากแค่ไหน โดยเฉพาะเมื่อกฎหมายเปิดให้คนต่างชาติถือครองห้องชุดได้ไม่เกิน 49%

อย่างไรก็ตาม ตัวเลข 49% ไม่ได้หมายความว่า ต่างชาติสามารถซื้อคอนโดฯได้ 49% ของตลาดไทยทั้งประเทศ แต่หมายถึงสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดรวมที่คนต่างชาติถือครองได้ในอาคารชุดแต่ละแห่ง บางโครงการในทำเลที่ต่างชาตินิยมอาจใช้โควตานี้เต็มแล้ว ขณะที่อีกหลายโครงการอาจมีผู้ซื้อต่างชาติเพียงเล็กน้อย หรือไม่มีเลย ดังนั้น หากต้องการตอบว่าต่างชาติซื้อคอนโดไทยมากแค่ไหน ต้องดูจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์จริงประกอบกัน

ครึ่งปีต่างชาติโอนคอนโดฯไทย 6,533 ห้อง

รายงานล่าสุดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ช่วงครึ่งแรกปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯให้แก่ชาวต่างชาติทั่วประเทศ 6,533 ห้อง ลดลง 8.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มูลค่าการโอนรวมอยู่ที่ 28,267 ล้านบาท ลดลง 1.5%

เมื่อเทียบกับการโอนคอนโดฯทั่วประเทศ ผู้ซื้อต่างชาติคิดเป็น 11.7% ของจำนวนห้อง ขณะที่มูลค่าจากผู้ซื้อต่างชาติคิดเป็น 21.7% ของมูลค่าตลาด ตัวเลขทั้งสองด้านต่างกันเกือบเท่าตัว สะท้อนว่า แม้จำนวนห้องที่ต่างชาติซื้อจะไม่ถึง 12% ของตลาด แต่กำลังซื้อกลุ่มนี้มีน้ำหนักต่อมูลค่าตลาดค่อนข้างสูง

หากคำนวณจากสัดส่วนดังกล่าว ครึ่งแรกปี 2569 ไทยมีการโอนคอนโดฯรวมประมาณ 55,800 ห้อง มูลค่าราว 130,000 ล้านบาท พูดให้เห็นภาพง่ายขึ้น ทุกการโอนฯคอนโดฯ ประมาณ 9 ห้อง จะมีผู้ซื้อต่างชาติราว 1 ห้อง แต่เมื่อมองในแง่มูลค่า เงินทุกประมาณ 5 บาทที่หมุนเวียนอยู่ในตลาดคอนโด จะมาจากผู้ซื้อต่างชาติมากกว่า 1 บาท

คอนโดฯที่ชาวต่างชาติโอนในช่วงดังกล่าวมีราคาเฉลี่ย 4.3 ล้านบาทต่อห้อง พื้นที่เฉลี่ย 43.9 ตารางเมตร หรือประมาณ 98,566 บาทต่อตารางเมตร

จีนยังซื้อสูงสุด แต่ยอดลดลงแรง

ชาวจีนยังเป็นผู้ซื้อคอนโดไทยอันดับหนึ่งในช่วงครึ่งแรกปี 2569 โดยโอนกรรมสิทธิ์ 1,813 ห้อง มูลค่า 6,874 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 27.7% ของห้องทั้งหมดที่ต่างชาติซื้อ และประมาณ 24.3% ของมูลค่าการโอนจากผู้ซื้อต่างชาติ

แม้ยังครองอันดับหนึ่ง แต่กำลังซื้อจากจีนลดลงอย่างชัดเจน จำนวนห้องลดลง 23.8% และมูลค่าลดลง 27.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.8 ล้านบาทต่อห้อง พื้นที่เฉลี่ย 38.2 ตารางเมตร

ในอีกด้านหนึ่ง ผู้ซื้อจากบางประเทศกำลังเข้ามามีบทบาทมากขึ้น รัสเซียขึ้นมาเป็นอันดับสองด้วยจำนวน 842 ห้อง มูลค่า 3,603 ล้านบาท จำนวนห้องเพิ่มขึ้น 50.4% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 75.9%

ผู้ซื้อจากออสเตรเลียมีจำนวน 185 ห้อง เพิ่มขึ้น 63.7% มูลค่า 814 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 61%

สหรัฐอเมริกาเป็นกลุ่มที่ซื้อคอนโดฯ ราคาเฉลี่ยสูงที่สุด อยู่ที่ 6.6 ล้านบาทต่อห้อง ขณะที่อินเดียซื้อห้องขนาดใหญ่ที่สุด เฉลี่ย 72.1 ตารางเมตรต่อห้อง และมีมูลค่าเฉลี่ย 6.3 ล้านบาท ทำให้ตลาดคอนโดฯต่างชาติจึงยังนำโดยจีน แต่เริ่มกระจายไปยังรัสเซีย สหรัฐฯ ยุโรป ออสเตรเลีย และอินเดียมากขึ้น

นิติบุคคลต่างชาติร่วมลงทุน ถือคอนโดฯ 76,840 ห้อง

นอกเหนือจากการซื้อในนามบุคคล ข้อมูลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้ายังเปิดให้เห็นการถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านนิติบุคคล ซึ่งเป็นอีกพื้นที่ที่กำลังถูกจับตาในประเด็นนอมินี ข้อมูลที่ได้รับจากกรมที่ดิน พบว่า ปัจจุบัน มีนิติบุคคล 14,878 ราย ถือครองอาคารชุดรวม 244,115 ห้อง

ในจำนวนนี้ นิติบุคคลไทยที่ไม่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุนถือครอง 167,275 ห้อง ส่วนอีก 76,840 ห้อง หรือ 31.48% ของห้องทั้งหมดในฐานข้อมูลชุดนี้ ถือครองโดยนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุนจำนวน 7,082 ราย

หากแยกตามสัดส่วนการลงทุน พบว่า

นิติบุคคลที่ต่างชาติร่วมลงทุน 0.01-49% ถือครอง 73,786 ห้อง

นิติบุคคลที่ต่างชาติถือหุ้น 49.01-99.99% ถือครอง 1,875 ห้อง

นิติบุคคลที่ต่างชาติถือหุ้น 100% ถือครอง 1,179 ห้อง

หมายความว่า ห้องชุดเกือบ 96% ในกลุ่มนี้อยู่กับนิติบุคคลที่ต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49% ซึ่งเป็นช่วงสัดส่วนที่ต้องตรวจสอบรายละเอียดภายในบริษัทต่อ เพราะตัวเลขผู้ถือหุ้นตามทะเบียนอาจยังไม่ตอบว่า ใครเป็นผู้ออกเงินจริง ใครควบคุมกิจการ และใครได้รับประโยชน์จากทรัพย์สิน

ข้อมูลนี้ยังใช้ยืนยันไม่ได้ว่า 76,840 ห้องเกี่ยวข้องกับนอมินีทั้งหมด แต่ขนาดการถือครองที่ปรากฏมากพอให้ภาครัฐต้องตอบว่า มีนิติบุคคลกี่รายผ่านการตรวจสอบแล้ว พบความผิดปกติกี่ราย และกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่หรือโครงการใดบ้าง

ที่ดินกว่า 1 ล้านไร่ อีกฐานถือครองที่ต้องตรวจสอบ

คำถามไม่ได้หยุดอยู่ที่ตลาดคอนโดฯ เพราะกรมพัฒนาธุรกิจการค้ายังพบว่า นิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุนลงทุน 36,277 ราย ถือครองโฉนดที่ดินรวม 305,838 แปลง เนื้อที่กว่า 1.06 ล้านไร่

ในจำนวนนี้ กลุ่มที่ต่างชาติร่วมลงทุนไม่เกิน 49% ถือครองมากที่สุด 287,176 แปลง เนื้อที่กว่า 901,596 ไร่ โดยเกือบครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงกระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพมหานคร ชลบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี และนนทบุรี

ส่วนกลุ่มนิติบุคคลที่ต่างชาติถือหุ้นเกิน 49% ไปจนถึง 100% ถือครองรวม 18,662 แปลง เนื้อที่กว่า 162,668 ไร่ และพบการกระจุกตัวในจังหวัดอุตสาหกรรมและพื้นที่ลงทุนสำคัญ เช่น ชลบุรี ระยอง สมุทรปราการ ฉะเชิงเทรา และพระนครศรีอยุธยา

นิติบุคคลบางแห่งอาจถือครองที่ดินได้ตามสิทธิและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด เช่น การได้รับส่งเสริมการลงทุนreti การประกอบกิจการในนิคมอุตสาหกรรม หรือกฎหมายเฉพาะอื่น ๆ แต่ตัวเลขสัดส่วนผู้ถือหุ้นเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอที่จะบอกว่า การถือครองแต่ละกรณีมีที่มาอย่างไร

สิ่งที่ต้องต้นเหตุของการตรวจสอบครั้งนี้จึงอยู่ตรงกลุ่มบริษัทที่ต่างชาติถือหุ้นต่ำกว่าเกณฑ์ตามกฎหมาย แต่ในทางปฏิบัติอาจเป็นผู้จัดหาเงิน มีอำนาจตัดสินใจ หรือเป็นผู้รับผลประโยชน์ตัวจริง หากผู้ถือหุ้นไทยไม่มีความสามารถทางการเงิน ไม่ได้ชำระค่าหุ้นจริง หรือไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจ ย่อมเป็นสัญญาณที่หน่วยงานรัฐต้องตรวจสอบต่อว่า มีการใช้ชื่อคนไทยถือหุ้นแทนเพื่อเปิดทางให้ต่างชาติครอบครองทรัพย์สินหรือไม่

ทั้งนี้ การเปิดฐานข้อมูลครั้งนี้ทำให้เห็นขนาดของการถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านนิติบุคคลชัดขึ้น แต่ยังเหลือคำถามสำคัญที่ตัวเลขชุดปัจจุบันตอบไม่ได้นิติบุคคลที่ต่างชาติร่วมลงทุนถือครองคอนโดฯ 76,840 ห้อง กระจุกตัวอยู่ที่จังหวัดใด โครงการใด และมีจำนวนเท่าไรที่กำลังถูกตรวจสอบ? และที่ดินกว่า 1.06 ล้านไร่ แบ่งเป็นการถือครองตามสิทธิส่งเสริมการลงทุน นิคมอุตสาหกรรม หรือสิทธิตามกฎหมายประเภทอื่นเท่าไร?

ในกลุ่มที่ต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49% มีบริษัทกี่รายที่ผู้ถือหุ้นไทยนำเงินมาลงทุนจริง และกี่รายที่พบความเชื่อมโยงด้านเงินทุนหรืออำนาจควบคุมจากต่างชาติ?

ขณะที่ข้อมูล REIC ยืนยันว่า ครึ่งแรกปี 2569 ต่างชาติโอนคอนโดฯ 6,533 ห้อง คิดเป็น 11.7% ของจำนวนห้อง และ 21.7% ของมูลค่าการโอนทั่วประเทศ ตลาดจึงยังพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติอยู่ไม่น้อย แม้ยอดซื้อโดยรวมจะลดลงจากปีก่อนก็ตาม

ทั้งหมดนี้เป็นฐานข้อมูลสำคัญสำหรับตามรอยการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ แต่สิ่งที่ต้องติดตามต่อคือ ภาครัฐจะตรวจสอบลงลึกและแยกให้ชัดได้เพียงใดว่า ส่วนไหนคือการลงทุนที่ถูกต้อง และส่วนไหนใช้โครงสร้างนิติบุคคลเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย เพราะคำตอบไม่ได้อยู่ที่ตัวเลขผู้ถือหุ้นเท่านั้น แต่อยู่ที่ว่าใครออกเงินจริง ใครควบคุมกิจการ และใครได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินเหล่านี้ในท้ายที่สุด.

ที่มา : REIC ,กรมที่ดิน ,กรมพัฒนาธุรกิจการค้า

อ่านข่าวเศรษฐกิจและนโยบายรัฐ กับ ThairathMoney เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดี ได้ที่

https://www.thairath.co.th/money/economics/thai_economics

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้ https:// www.facebook.com/ThairathMoney

อุมาภรณ์ พิทักษ์ เศรษฐกิจ การเงิน ลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์

经济、金融、投资和房地产。

电子商务3.0将人工智能从成本转变为赚钱机器 | 数字前沿 第74期

随着泰国房地产外资持股比例从49%的配额制调整为代理人收费制，今年上半年泰国公寓交易额达到1300亿泰铢，其中外资持有超过280亿泰铢。中国公民仍然是最大的持股群体。

NBTC连续十次董事会会议失败；索赔金额不断增加，导致诉讼案件激增。

在泰国商业发展部公布了全国持有土地和公寓的法人实体数据库，并宣布加大力度打击利用泰国国民作为代理人的行为后，审查外国在泰国房地产所有权的问题再次浮出水面。

这些数据引发了一个问题：目前泰国有多少公寓由外国人拥有？尤其是考虑到法律规定外国人拥有的公寓单元不得超过 49%。

然而，49%这个数字并非指外国人可以购买泰国公寓市场总量的49%。它指的是外国人在每栋公寓楼中可拥有的单元面积占总单元面积的比例。一些位于外国人热门地段的项目可能已经达到配额上限，而其他许多项目可能只有少量外国买家，甚至没有外国买家。因此，要确定外国人购买了多少泰国公寓，需要实际的房产交易数据。

今年上半年，外国人转移了泰国 6,533 套公寓的所有权。

泰国政府住房银行房地产信息中心（REIC）近期发布的一份报告显示，2026年上半年，全国共有6533套公寓单元过户给外国人，较去年同期下降8.8%。这些过户的总价值为282.67亿泰铢，同比下降1.5%。

与全国公寓交易量相比，外国买家购买的公寓数量占总数的11.7%，而外国买家购买的公寓总价值却占市场总价值的21.7%。这两个数字相差近一倍，表明尽管外国买家购买的公寓数量不到市场份额的12%，但他们的购买力对市场价值有着显著的影响。

根据这些比例，2026年上半年泰国公寓交易量约为55,800套，总价值约1300亿泰铢。简而言之，每9套公寓交易中，约有1套会售予外国买家。然而，就交易金额而言，公寓市场每流通约5泰铢，就有超过1泰铢来自外国买家。

在此期间，外国人转让所有权的公寓平均每套售价为 430 万泰铢，平均面积为 43.9 平方米，即每平方米约 98,566 泰铢。

中国仍然是最大的买家，但销量已大幅下降。

2026年上半年，中国买家仍然是泰国公寓的最大买家群体，共购入1813套公寓，总价值达68.74亿泰铢。这约占外国人购买公寓总数的27.7%，约占外国买家交易总额的24.3%。

尽管仍保持第一的位置，但来自中国的游客购买力已显著下降。与去年同期相比，客房数量下降了23.8%，房价下降了27.7%。平均房价为每间380万泰铢，平均面积为38.2平方米。

另一方面，一些国家的买家发挥着越来越重要的作用。俄罗斯以842间客房位居第二，总价值达36.03亿泰铢。客房数量增长了50.4%，价值增长了75.9%。

澳大利亚买家购买了 185 间客房，增长了 63.7%，价值 8.14 亿泰铢，增长了 61%。

美国是购买公寓平均价格最高的群体，平均每套公寓售价为660万泰铢；而印度购买的公寓面积最大，平均每套公寓面积为72.1平方米，平均售价为630万泰铢。因此，外国公寓市场目前仍由中国主导，但正开始向俄罗斯、美国、欧洲、澳大利亚和印度等国家扩张。

外国法人实体共同投资并拥有 76,840 套公寓单元。

除了以个人名义进行的购买外，商业发展部的数据还揭示了通过法人实体持有的房产所有权，这也是代理所有权问题受到密切关注的另一个领域。土地局的数据显示，目前共有14,878个法人实体拥有总计244,115套公寓单元。

其中，167,275 间客房由泰国法人实体拥有，且无外国投资；其余 76,840 间客房（占该数据库中所有客房的 31.48%）由 7,082 家有外国投资的法人实体拥有。

按投资比例细分后发现：

外资持股比例为 0.01% 至 49% 的法人实体拥有 73,786 间客房。

外国人持有 49.01% 至 99.99% 股份的法人实体拥有 1,875 间客房。

一家外商独资企业拥有 1179 间客房。

这意味着近96%的公寓由外国人持股比例不超过49%的法人实体所有。这一比例范围需要对这些公司进行进一步的内部调查，因为登记的股东人数可能尚未揭示谁是实际的投资方、谁控制着公司的运营以及谁从资产中获益。

虽然目前的数据还不能证实所有 76,840 间客房都与代理人有关，但所有权的明显规模足以让政府做出回应，说明有多少法人实体受到调查，发现了多少违规行为，以及这些违规行为集中在哪些地区或项目中。

超过100万莱的土地：又一个需要调查的土地所有权实体。

问题并不止于公寓市场，因为商业发展部还发现，36,277 个拥有外国投资者的法人实体共持有 305,838 份土地所有权证书，覆盖面积超过 106 万莱。

其中，外资持股比例不超过49%的集团持有最大股份，拥有287,176块土地，总面积超过901,596莱。这些土地中近一半集中在曼谷、春武里府、北榄府、巴吞他尼府和暖武里府。

至于外资持股比例超过49%至100%的法人实体，它们共拥有18,662块土地，总面积超过162,668莱。这些土地集中在春武里府、罗勇府、北榄府、北柳府和阿瑜陀耶府等工业省份和重点投资区。

某些法人实体可能根据法律规定的权利和条件持有土地，例如享受投资促进、在工业园区经营或其他特定法律规定的实体。然而，仅凭股东比例不足以确定每起案件中土地所有权的来源。

此次调查的根源在于某些公司的外资持股比例低于法定门槛，但实际上，这些外资可能才是资金筹集者、决策者或真正的受益人。如果泰国股东缺乏经济能力、未实际支付股份款项或未参与公司运营，则表明政府机构必须进一步调查，以确定是否存在以泰国名义作为代理人，从而为外国持有资产提供便利的情况。

此次数据库的发布使法人实体持有房地产的状况更加清晰。然而，现有数据仍无法解答一些关键问题：外商投资法人实体拥有的76,840套公寓集中在哪些省份和项目中？目前有多少项目正在接受调查？此外，超过106万莱的土地中，有多少是根据投资促进优惠政策、工业园区或其他法律权利持有的？

在外国持股比例超过 49% 的公司中，有多少家公司拥有实际的泰国投资者？又有多少家公司显示出外国的财务联系或控制？

REIC 的数据证实，2026 年上半年，外国人转让了 6,533 套公寓的所有权，占全国公寓总数的 11.7%，占转让总额的 21.7%，尽管与上一年相比，整体购买量有所下降，但市场仍然严重依赖外国购买力。

所有这些都构成了追踪外国房地产所有权的关键数据。然而，问题依然存在：政府究竟能深入调查到什么程度，才能清晰地区分合法投资和那些利用法律实体结构规避法律的投资？答案并非仅仅取决于股东人数，而是取决于谁实际为企业出资、谁控制运营，以及谁最终从这些资产中获益。

资料来源：REIC、土地部、商业发展部。

通过 ThairathMoney 阅读经济新闻和政府政策，帮助您实现“更美好的财务生活”。

https://www.thairath.co.th/money/economics/thai_economics

请点击以下链接关注Thairath Money的Facebook主页：https://www.facebook.com/ThairathMoney

Umaporn Pitak，专攻经济学、金融、投资和房地产。