紐約公寓房產稅優惠到期 140元暴增至1萬元…屋主崩潰

對紐約市數千棟同樣即將失去稅務優惠的大樓而言，這也將成為新的財務壓力。（路透）

據華爾街日報報導，2022年搬進 布碌崙 （ 布魯克林 ）公寓時，麥肯齊（Derek MacKenzie）每年只需繳納140元的房產稅；到了今年，稅單已暴增至7600美元，預計明年更將攀升至1萬500美元。

稅負大幅增加，源於他位於公園坡（Park Slope）的公寓享有約15年的房產稅減免優惠，如今優惠期滿，麥肯齊和其他住戶必須開始繳納全額房產稅。對 紐約市 數千棟同樣即將失去稅務優惠的大樓而言，這也將成為新的財務壓力。

「我知道這一天遲早會到來。」40歲的麥肯齊說，「但我沒想到衝擊會這麼大。」

紐約市五大行政區有數千棟建築的房產稅優惠將陸續在2030年及之後到期。市財政局（Department of Finance）估計，受影響建築約有4100棟。

不過，部分分析機構採用不同計算方式後，認為實際數字可能更高。房地產研究與數據平台Roebling Index指出，光是2023年至2030年間，就可能有多達4800棟公寓、合作公寓（co-op）及出租住宅大樓失去房產稅優惠。

Roebling分析發現，截至2030年，約6.6萬個住宅單位將因稅務優惠退場而面臨大幅增加的稅負。另有約4,600棟建築、涵蓋約9.4萬個住宅單位，將在2031年至2040年財政年度期間轉為全額課稅。

房產稅優惠到期，受到影響的不只有公寓與合作公寓屋主，租屋族也可能面臨更大的居住成本壓力。

Roebling表示，到2030年，約2630棟出租住宅大樓將逐步退出2016年以前簽訂的稅務優惠協議。其中部分大樓設有租金管制住宅單位，房產稅優惠到期後，部分單位可能轉為市場租金。

Roebling估計，最多可能有4.07萬個住宅單位因此面臨失去租金管制的風險。

不過，一間公寓最終是否會退出租金管制，仍取決於房東必須提供的租約通知、適用的住宅可負擔性規定，以及其他監管協議。

Roebling Team at Compass負責人、同時也是Roebling Index發行人的科恩（Corey Cohen）表示，「但當一項稅務優惠到期後，增加的成本總得由某個地方吸收。」

他指出，成本可能透過法規與市場條件允許的範圍提高租金，也可能由房東自行吸收，導致淨收入下降；長期而言，也可能反映在房產價值下滑上。

紐約市的住房負擔能力危機，是去年紐約市長選舉的重要議題之一。

曼達尼當選市長後，曾承諾凍結受租金管制公寓的租金調漲，並降低部分房產所有人的保險成本。

不過，這些措施並無法直接解決數千名已經進入、或即將進入2016年以前房產稅優惠計畫退場期的紐約居民所面臨的問題。

數十年前，紐約市曾透過提供房產稅優惠，鼓勵開發商興建住宅，其中部分項目包含可負擔住宅，以此作為增加住房供給的誘因。

房產稅減免通常維持10年至25年，但到了優惠期末，減免幅度會逐步縮減，通常每次約減少20個百分點，直到建築物最終必須繳納全額房產稅。

59歲的曼哈頓合作公寓屋主亨利（Audrey Henry）在2004年買下哈林區的公寓。她表示，當年購屋時，曾有人向她介紹房產稅減免優惠。「他們當時告訴我們，『等優惠逐步退場時，應該會有新的計畫，別擔心。』」

亨利與鄰居住在麥迪遜大道（Madison Avenue）沿線、116街以北的一大片區域。當地有許多與她的公寓大約同一時期興建、同樣享有房產稅優惠的合作公寓與住宅大樓。

如今，他們已針對即將到來的「稅務懸崖」（tax cliff）發起連署，並向當地社區委員會展開遊說。

社區委員會也致函紐約州州長霍楚、曼達尼以及市府住房專員，要求推動相關立法，以減輕這些大樓住戶的稅務負擔。

「問題不只是房產稅，而是在所有東西都已經這麼昂貴的情況下，房產稅又再疊加上去。」亨利說，「所有東西都變貴了：水費、保險、人力成本、汽油，你能想到的都有。」

亨利每月管理費也從約1000美元攀升至超過1500美元，主要是為了支付大樓營運成本。

到了2031年房產稅優惠完全退場時，她估計每年還將支付約1萬美元的房產稅，此外還得負擔當時的管理費。

「有些人可能從今年開始，就再也負擔不起住在這裡了。」亨利說。

她是一名寡婦，目前照顧98歲的母親，而她的女兒則是大學一年級新生。

亨利表示，「我希望自己不會成為其中一個。」

對於即將失去房產稅優惠的大樓而言，出售住宅單位也可能變得更加困難。

科恩表示，針對全市超過3.7萬筆公寓交易進行的分析發現，即將接近房產稅優惠期滿的大樓所在街區，房產價值增幅比稅務優惠仍有多年期限的街區低了5.4個百分點。

後來推出的另一版本優惠計畫，延長了房產稅減免期限，同時增加對可負擔住宅的要求；部分大型開發案甚至納入建築工人工資標準。

一些較舊稅務優惠協議即將到期的大樓，可以依照最新版本的計畫重新申請優惠。

不過，重新申請通常必須符合更多條件，包括可負擔住宅比例、建築工程、資本改善，以及部分情況下的工資標準等。

麥肯齊並不抱持他的布碌崙公寓能獲得新一輪稅務優惠的希望。他表示，自己已經接受必須支付高額房產稅，並將其視為居住在紐約所必須付出的代價。

「當我們規畫長期投資、退休策略，以及孩子的教育時，這是我們必須納入考量的事情，」他說。

精華 FAQ Q1：為什麼麥肯齊的房產稅會從140元暴增到上萬元？ 因為他位於公園坡的公寓享有約15年的房產稅減免優惠，如今優惠期滿，開始逐步恢復全額課稅，導致稅單從140元大幅跳升到7600美元，明年還可能達1萬500美元。 Q2：紐約市有多少建物會面臨房產稅優惠到期？ 市財政局估計約有4100棟建築受影響，但Roebling Index以不同方式計算後認為，2023年至2030年間可能有多達4800棟公寓、co-op及出租住宅大樓失去優惠。 Q3：房產稅優惠退場會對住戶與市場造成哪些影響？ 成本可能轉嫁到租金、管理費或房東獲利上，部分租屋族恐失去租金管制，房產價值也可能受壓而下滑；因此不只屋主，連租客都可能承受更高居住成本。

Q1：為什麼麥肯齊的房產稅會從140元暴增到上萬元？ 因為他位於公園坡的公寓享有約15年的房產稅減免優惠，如今優惠期滿，開始逐步恢復全額課稅，導致稅單從140元大幅跳升到7600美元，明年還可能達1萬500美元。

Q1：為什麼麥肯齊的房產稅會從140元暴增到上萬元？

因為他位於公園坡的公寓享有約15年的房產稅減免優惠，如今優惠期滿，開始逐步恢復全額課稅，導致稅單從140元大幅跳升到7600美元，明年還可能達1萬500美元。

Q2：紐約市有多少建物會面臨房產稅優惠到期？ 市財政局估計約有4100棟建築受影響，但Roebling Index以不同方式計算後認為，2023年至2030年間可能有多達4800棟公寓、co-op及出租住宅大樓失去優惠。

Q2：紐約市有多少建物會面臨房產稅優惠到期？

市財政局估計約有4100棟建築受影響，但Roebling Index以不同方式計算後認為，2023年至2030年間可能有多達4800棟公寓、co-op及出租住宅大樓失去優惠。

Q3：房產稅優惠退場會對住戶與市場造成哪些影響？ 成本可能轉嫁到租金、管理費或房東獲利上，部分租屋族恐失去租金管制，房產價值也可能受壓而下滑；因此不只屋主，連租客都可能承受更高居住成本。

Q3：房產稅優惠退場會對住戶與市場造成哪些影響？

成本可能轉嫁到租金、管理費或房東獲利上，部分租屋族恐失去租金管制，房產價值也可能受壓而下滑；因此不只屋主，連租客都可能承受更高居住成本。