央行連十凍是假象？數據曝「實質已升2碼」 首購排撥問題再現 - 地產天下 - 自由電子報

2026/09/23 14:57 文/記者朱語蕎

永慶房產集團預估第四季成屋市場持續呈現「量小增價平」格局。

永慶房產集團23日舉辦第四季房產趨勢報告，此次央行利率「連十凍」，但根據永慶房產集團彙整往來銀行房貸利率發現，自 2024 年第七波信用管制實施以來，房貸利率已明顯走高。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，統計顯示，首購房貸利率中位數由 2024 年第二季的 2.06% ，升至 2026 年第三季的 2.60% ，增加 0.54 個百分點；第二屋貸款利率則由 2.18% 升至 2.90% ，增加 0.72 個百分點，增幅均已超過央行升息 2 碼的幅度，「央行沒有升息、但他已經升息了」 ，顯示銀行透過提高利率與審慎審核，已產生實質緊縮效果。

葉凌棋表示，在新屋交屋潮與銀行房貸額度控管下，部分公股及民營銀行的審核、排撥時間需等待 1 至 3 個月，個別銀行甚至要排至 2027 年 1 月；部分銀行也優先承作建商分戶貸款或高資產客戶，使一般首購及第二戶貸款的選擇更加受限，申貸仍不易。

另 根據內政部統計月報資料顯示，觀察歷年住宅使照量、建照量以及新屋開工量的變化。首先，從歷年 1 ～ 7 月全台使照量變化可以發現， 2025 ～ 2026 年已連續二年突破 8 萬戶大關， 2026 年 1 ～ 7 月全台使照量高達 8.3 萬戶，創 2006 年有分月統計以來同期最高，若以目前的使照量推估， 2026 年全年使照量將突破 14.2 萬戶大關，有機會挑戰自 1997 年以來、近 30 年來新高紀錄，顯示今年將面臨大量完工交屋的資金壓力。

此次也統計預售屋解約量 ，今年第一季達近 250 億元，自第七波信用管制後，全台預售屋解約情況明顯升溫，以台中、台南最多，件數和金額增長逾 2 倍；以行政區來看，台中市西屯區解約件數最多，達 365 件，解約金額 98.7 億元，區域涵蓋七期、十二期、水湳經貿園區等，第二多為台南市安南區的 329 件，金額達 39.9 億，以九份子重劃區為主。

葉凌棋指出，進一步觀察建照量與新屋開工量， 2026 年 1 ～ 7 月全台建照年減 28% ，新屋開工年減 36% ，兩項數據均創下 2017 年以來第二低量，顯示在信用管制、銀行資金緊縮及市場買氣降溫下，建商推案信心轉弱並趨向保守，此外，在央行鬆綁限期開工後，未來開工量有持續下滑的可能。住宅新增供給將逐步收斂。

葉凌棋指出，根據永慶成交數據觀察，今年 1 ～ 8 月成屋市場交易量較去年同期量增 6.6% ，但建物買賣移轉棟數卻仍小幅量縮，顯示成屋市況持續與建物買賣移轉棟數脫鉤。而在台灣經濟穩健成長，科技業與出口動能持續提供支撐，台股高檔震盪下，預估第四季成屋市場持續呈現「量小增價平」格局。

葉凌棋表示，觀察今年 1 ～ 7 月全台建物買賣移轉棟數較去年同期年減 2.0% ，累計年減幅有收斂跡象，加上房市政策略有鬆綁，有助於第四季買氣回穩，不過，銀行資金緊縮的狀況仍持續，房市交易量大幅回升幅度仍有限。依目前市況推估，預估今年建物買賣移轉棟數約 25.6 至 26.7 萬棟左右，年減 2% 至年增 2% 之間。

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