布碌崙86街遊民所防洪申報疑違聯邦法規 建案再度卡關

圖為開發商於紐約市不動產登記系統(ACRIS)的文件上記載的聲明文件。(擷取自ARCIS)

布碌崙 ( 布魯克林 )班森賀86街2501號預定興建 遊民 所的建案，三年多來爭議不斷，社區居民提出的上訴案仍在紐約市標準及上訴委員會(BSA)待審。然而在聽證會排定前，居民代表日前向當地民意代表反映，該址實則位於聯邦緊急事務管理署(FEMA)畫定的防洪A區，但建商所申報的防洪方式恐與聯邦規定不符。居民代表認為，現有設計圖難以獲得批准，開發商勢必須重新設計，而新的防洪設計也將牽動後續審理程序。

根據市樓宇局(DOB)公開紀錄，該案的拆除許可自2024年2月核發後曾多次續期，最近一次已於今年9月21日到期，截至發稿時未見新的續期紀錄。預定興建的六層新建築，申報用途為社區設施與旅館，含24個居住單位。其設計圖雖在2024年11月獲樓宇局核准，但至今未取得施工許可，目前現場仍在進行石棉清除作業。而本次居民所提出的防洪問題點，從該新建築申請文件的特殊檢驗項目中列有「洪水區合規」(Flood Zone Compliance)，進度檢驗項目也列有「最低樓層高程」(Lowest Floor Elevation)，顯示申請文件已納入洪水區相關檢驗。

在FEMA國家洪水災害圖層中，該地址所座落的A區根據聯邦法規(44 CFR 60.3)規定，這類地區的住宅建築，最低樓層必須抬高至基準洪水位以上。抬高後其下方若為封閉空間，只能作停車、建築出入或儲藏用途，且須採「濕式防洪」設計，讓洪水能自由進出，以平衡水壓。至於以防水牆體阻擋洪水進入的「乾式防洪」，則僅適用於非住宅建築。

然而，開發商於2024年1月24日簽署、登記於紐約市不動產登記系統(ACRIS)的「洪水區限制性聲明」(Flood Zone Restrictive Declaration)中，將該建築申報為「就洪水區目的而言屬非住宅建築」，並採用市建築規範所定的「乾式防洪」(dry floodproofing)選項。聲明中僅承諾，居住單位及所有供人睡眠的空間將位於設計洪水位以上。

一棟含24個居住單位、將作為遊民收容所使用的建築，被申報為「非住宅」，是否符合聯邦規定，成為爭議焦點。樓宇局在2022年1月發布的技術公告也明確要求，服務住宅的大廳、辦公室等附屬空間，以及鍋爐房、電錶房等機電設備，均不得設於乾式防洪區內，而必須抬高到設計洪水位以上。這份限制性聲明的簽署時間，比公告發布晚了兩年。市建築規範也規定，洪水災害區原則上不得整地或填土。

居民代表指出，若要更改防洪措施，必須連同登記文件一併處理。該限制性聲明確實載明，聲明隨土地移轉，對日後的業主同樣具有拘束力。未經樓宇局事先書面同意，不得修改、修訂或終止，違反聲明條款可能導致建築許可或占用證遭撤銷。聲明也寫明，其作成是為換取樓宇局核發建築許可，但該案至今仍未取得施工許可。

建案若要偏離防洪規定，須向BSA申請豁免(variance)，由BSA依技術理由審理。樓宇局局長的豁免權有限，且不得違反聯邦規定。若開發商改為完全合規的設計，則須修改限制性聲明，並由樓宇局重新審圖。

此外，依市建築規範，洪水區建案已過期的許可若申請恢復，工程須符合申請當時生效的洪水地圖及防洪規定，開發商無法沿用舊標準。

對此，州參議員陳學理(Steve Chan)發布聲明表示，既然此案現有的建築設計圖不可能獲得批准，開發商只能回到原點，重新設計，直言「這個建案在可預見的未來，基本上已經停擺」。他亦感謝其幕僚劉雅明協助將此案提交至BSA，以及社區居民持續不懈的抗爭。

而市議員莊文怡(Susan Zhuang)則是表示，她感謝居民代表長期針對此案的深入研究，她也將夥同義工一同研擬接下來的法律動作，以及應對聽證會的策略。「還沒到最後還不能說勝利，但大家要一起堅持到底。」

在FEMA國家洪水災害圖層中，該地址所座落的A區列在防洪範圍內。(擷取自FEMA)

布碌崙(布魯克林)班森賀86街2501號預定興建遊民所的建案，三年來爭議不斷。該地目前仍在進行石綿清除作業。(記者馬璿／攝影)

精華 FAQ Q1：這起布碌崙86街遊民所建案為何又被卡住？ 關鍵在於居民發現基地位於FEMA防洪A區，但開發商申報的防洪方式疑似不符聯邦規定，若設計違規，現有圖說恐難獲批准，案件因此再度停滯。 Q2：開發商在防洪申報上做了什麼，引發爭議？ 開發商在限制性聲明中把建築申報為非住宅，並採市規所允許的乾式防洪，只承諾居住空間高於設計洪水位；但聯邦規則對住宅用途的要求明顯更嚴。 Q3：接下來此案可能如何發展，官員怎麼看？ 若要維持合規，開發商可能得重新設計並修改登記文件，再由樓宇局重審；州參議員陳學理認為現有圖紙不可能通過，建案在可預見未來基本已停擺。

Q1：這起布碌崙86街遊民所建案為何又被卡住？ 關鍵在於居民發現基地位於FEMA防洪A區，但開發商申報的防洪方式疑似不符聯邦規定，若設計違規，現有圖說恐難獲批准，案件因此再度停滯。

Q1：這起布碌崙86街遊民所建案為何又被卡住？

關鍵在於居民發現基地位於FEMA防洪A區，但開發商申報的防洪方式疑似不符聯邦規定，若設計違規，現有圖說恐難獲批准，案件因此再度停滯。

Q2：開發商在防洪申報上做了什麼，引發爭議？ 開發商在限制性聲明中把建築申報為非住宅，並採市規所允許的乾式防洪，只承諾居住空間高於設計洪水位；但聯邦規則對住宅用途的要求明顯更嚴。

Q2：開發商在防洪申報上做了什麼，引發爭議？

開發商在限制性聲明中把建築申報為非住宅，並採市規所允許的乾式防洪，只承諾居住空間高於設計洪水位；但聯邦規則對住宅用途的要求明顯更嚴。

Q3：接下來此案可能如何發展，官員怎麼看？ 若要維持合規，開發商可能得重新設計並修改登記文件，再由樓宇局重審；州參議員陳學理認為現有圖紙不可能通過，建案在可預見未來基本已停擺。

Q3：接下來此案可能如何發展，官員怎麼看？

若要維持合規，開發商可能得重新設計並修改登記文件，再由樓宇局重審；州參議員陳學理認為現有圖紙不可能通過，建案在可預見未來基本已停擺。

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