01觀點｜房屋策略不止於供應數字

房屋局星期一（9月28日）公布《長遠房屋策略》2026年周年進度報告，估算未來十年（2027/28至2036/37年度）住戶數目淨增長18.68萬個，較去年估算的十年（2026/27至2035/36年度）淨增長19.4萬個減少近4%。未來十年總房屋供應目標單位數目為41.93萬伙，與去年的目標41.91萬伙相近。

當局推算的房屋需求，來自住戶數目淨增長、受重建影響的住戶、居住環境欠佳的住戶及其他因素。四個數字去年分別為19.4萬、5.25萬、12.75萬及3.65萬，今年則是18.68萬、5.32萬、12.75萬及4.4萬。對比可見，其他因素的升幅明顯，抵銷了住戶數目的減少，此消彼長之下總需求接近持平。

其他因素的最大變化在於，去年估算非本地學生每年需要1,590個房屋單位，今年估算是2,310個單位。四成半的增幅是由於去年基於2015/16至2024/25年度估算，每年平均增加5,300個學生簽證；今年則基於2016/17至2025/26年度估算，每年平均增加7,100個學生簽證。事實上，本屆政府致力建立「留學香港」品牌，學生簽證在2022至2025年的四年間，已經由4.7萬個急升至9.4萬個。《2025年施政報告》更把大學非本地生學額比例提高至50%，相信未來兩、三年的非本地學生人數勢必持續增長，房屋需求有增無減。

值得留意的是，發展局與教育局去年推出「城中學舍計劃」，鼓勵市場把商廈改裝為學生宿舍。截至今年6月底，教育局接獲40宗申請，預計可提供約9,100個宿位。因此，非本地學生的數目增長，到底會在多大程度上反映到私人房屋單位的需求之上，仍需要更全面的計算。但目前可以肯定的一點是，單位供應數量（不論是「城中學舍」抑或私樓單位）不是唯一指標，地點以及價錢都會影響非本地學生的租住意欲。供應以及需求甚至是相輔相成——如果便利而可負擔的選擇不多，「留學香港」的吸引力亦會受限。

同樣道理，規劃本港的公私營房屋供應時，也要全盤、綜合考慮不同因素。《長遠房屋策略》估計未來五年（即2027/28至2031/32年度）每年平均提供超過3.5萬個公營房屋單位（包括出租公屋及資助出售房屋）——不但較本屆政府上任時相應的五年落成量增加約73%，也是過去25年來的新高。這反映了公營房屋落成量進入「收成期」，即將進入「頭輕尾重」的第二階段。但是，未來十年的公營房屋單位供應主要來自北部都會區及東涌新市鎮擴展等，如果區內配套未成熟、就業機會不足，即使市民願意入住，也得面對現實生活問題。基層本已為社會之中的弱勢，千萬別讓「悲情城市」重蹈覆轍。

在私營房屋方面，未來三至四年一手私人住宅物業市場的供應量預計約為9.6萬個單位，較去年估算的10.1萬個減少半成，未來十年供應目標則維持在12.6萬個單位。近年的政府賣地項目不算熾熱，私樓供應很多來自港鐵、市建局及私人發展項目，變相當局較難掌握供應分布以至節奏。與此同時，差餉物業估價署最新樓價指數回升至320.5，租金指數更破頂升至210.3。單計今年首八個月，樓價指數及租金指數分別升6.98%及4.89%，意味即使供應增加，也不代表市民的置業機會大了。

當局提高綠置居和其他資助出售單位的比例，在一定程度上可以幫助合資格市民置業，以至是組織家庭。不過，資助房屋的資格門檻一直為人詬病，例如居屋2人或以上家庭每月入息上限為6萬元，資產不可超過123萬元。設想一對已婚夫婦收入合共6萬多元，他們已經不可能申請居屋，被迫進入私人市場置業，光是首期可能已經耗盡積蓄，每月供款更會令生活相對吃力，生兒育女、供書教學也都不再輕鬆。

本屆政府全力「提速、提量、提質、提效」，《長遠房屋策略》所推算的供應目標證明了其努力。解決房屋問題不但是當局施政的重點，也是破解深層次矛盾的關鍵所在——由高等教育產業、扶助基層家庭到鼓勵生育、人口政策，各方面既是環環相扣，亦都繫於土地及房屋問題。今屆政府制定本港《第一個五年規劃》，意味着北部都會區的發展、土地及房屋供應不會隨着明年政府換屆而減慢甚或暫停，關乎香港長遠競爭力的戰略佈局將會持續下去。歸根結柢，《長遠房屋策略》既然是「長遠策略」，這也是其本應發揮之份。