EC政策调整后首幅地段截标 坎贝拉通道地价或降至四年新低

位于坎贝拉通道的 执行共管公寓 （EC）地段星期四（10月1日）截标。这也是政府今年8月调高购买EC的家庭月入顶限，以及5月收紧EC相关措施后，首个截标的地段。

受访分析师指出，这幅地段的招标结果，不仅可反映一系列EC措施调整所带来的影响，也将成为观察整体EC地价和房价走向的重要“风向标”。

有分析师预测，这幅地段的最高竞标价可能仅为容积率每平方英尺630元，若成真，将创下四年来EC地价的新低。

黄循财总理 上月在国庆群众大会上宣布，购买EC的家庭月入顶限将从1万6000元调高至1万8000元。新顶限适用于地段招标在8月24日或之后截止的新项目。星期四招标截止的坎贝拉通道地段（Canberra Drive）是首幅受这项调整影响的地段。

另外，这幅地段也受 5月收紧EC措施影响 ，包括最低居住年限延长至10年、终止延迟付款计划，以及提高首次购房者配额等。

总体而言，上述两项措施调整带来两股方向截然不同的力量：一方面，扩大EC潜在买家群，有望刺激市场需求；另一方面，收紧EC相关规定则降低了它作为短期投资工具的吸引力。

坎贝拉地段是今年上半年 政府售地计划 下的正选名单地段，可兴建185个单位。

博纳产业（PropNex）执行董事兼总裁冯景祥接受《联合早报》访问时说，EC措施调整带来的“推拉效应”，使发展商在评估坎贝拉通道地段价值和竞标策略时陷入两难，难以判断哪一项政策的影响会更为显著。不过，他预计，发展商竞标时会采取更谨慎和理性的策略。

他说：“EC月入顶限调高应能扩大符合条件的买家群体，但这能否推高EC价格，取决于需求、供应和地价之间的平衡。”

他还强调，近年来新EC的房价已大幅上涨，发展商定价时，必须考虑到首次购房者和组屋提升者可能面对的负担能力问题。

根据市建局房地产资讯系统（URA Realis）截至9月13日的数据，新EC单位的中位数尺价现为1844元，较2021年的1175元高出57%。同时期的新EC单位总价则从123万元，增加49%至182万8000元。

反观EC月入顶限调高后，买家最高房贷额度仅从约100万元增至113万元。按当前新EC中位数价格，意味着他们仍须掏出近70万元现金和公积金存款来支付剩余房款。这对年轻买家而言，无疑是沉重财务负担。

合登集团高级数据分析总监李思德受访时说，即便EC月入顶限已作调整，发展商标地时预计会保持审慎态度，新EC地段价格将走低。

他说：“坎贝拉通道地段的地价预计介于容积率每平方英尺630元至700元；至于第二幅同样受EC措施影响、预计于12月截标的海军部径（Admiralty Walk） 地段，地价则更可能进一步下降到每平方英尺530元至630元。”

近期EC地价普遍超过每平方英尺700元。如果坎贝拉通道地价最终只达尺价630元，将创下自2022年9月武吉巴督昱丰嘉园（Lumina Grand）地段以尺价626元标得以来，过去四年来的EC地价新低。

如果海军部径地价为尺价530元，比它还低的或许要追溯到2016年盛港Rivercove Residences地段，当时该项目地价为355元。

除了EC措施调整，近期另一个备受关注的因素是房贷利率走势。美国联邦储备局重启加息周期后，本地房贷利率也随之上调。根据 新加坡金融管理局 资料，截至上星期五（9月25日），作为房贷基准之一的三个月新元隔夜平均利率（SORA）升至1.2251%，是今年以来最高水平。

对此，SRI研究与数据分析部主管莫汉指出，房贷利率上升可能促使有意购买EC的买家采取更谨慎的态度。不过他认为，“仅凭利率上升这一因素，并不会实质性削弱EC的内在吸引力”。

他说，现有EC项目销售表现强劲，剩余库存已降至相对低位；与此同时，多个尚未推出的新EC项目仍依据原有措施，不受最新政策调整影响。因此，尽管房贷利率上调，EC市场需求短期内预计仍将保持强劲。