機場城市｜SKYTOPIA能否靠海灣重新起飛？

【01政策分析/11 SKIES/SKYTOPIA】SKYCITY（航天城）的亮點是11 SKIES，但11 SKIES不是航天城的全部。航天城佔地25公頃，除了11 SKIES娛樂樞紐項目及甲級商廈之外，麗豪航天城酒店已於2023年正式開幕，海濱用地亦會規劃發展。機管局後來將機場城市發展藍圖擴大至涵蓋藝術倉儲設施、機場海灣碼頭、水上康樂消閑區、空運鮮活市集、亞洲國際博覽館第二期發展等，並包裝成新品牌「SKYTOPIA」亮相。

機管局在2019年將航天城第二幅地段（A2地段）交付予新世界發展，同年發表《從「城巿機場」到「機場城巿」》報告。根據當時的規劃藍圖，A1a地段是麗豪航天城酒店，A2及A3是後來的11 SKIES，而A1b、A4、A5及A6只簡單稱為「其他地塊」。報告書的「SKYCITY航天城」部分，亦只是說「其餘範圍將於日後逐步分階段發展」，未具體說明內容。

2024年10月擴大「機場城市」發展藍圖，大約相當於A4及A5的地區劃分成「藝術廊總匯」及「高級酒店」，A6地段未見規劃。重心反而轉移向港珠澳大橋香港口岸人工島，包括沿海岸線發展「海灣長廊」及「海灣餐飲」，在人工島興建空運鮮活市集、運動遊樂綜合設施，以及在人工島南岸發展遊艇港灣。自此，「SKYCITY航天城」不再見於機管局年報，一律改以「SKYTOPIA」為介紹。

目前，亞博第二期上層結構工程已經展開，將新增34,500平方米的展覽空間，以及一個可容納2萬個座位的室內多用途場館，預計於2028年年底前啟用。藝術廊方面，機管局3月與營運商Eythos簽署合約，交由對方負責營運總樓面面積達53,000平方呎的藝術與珍品倉儲設施，預計於明年年初投入運作。

至於「遊艇港灣」，機管局4月邀請市場遞交意向書及策略建議，三個核心項目包括「機場遊艇港灣」，將提供逾500個停泊位， 可容納30至120米長的遊艇；「海灣度假酒店」，結合酒店與海灣長廊，直達遊艇碼頭；以及大型水上遊樂活動區。意向書下個月截止，機管局計劃明年招標，第一期項目於2028/29年落成。

值得留意的是，機管局今年發表的年報稱「遊艇港灣」邀請意向書是重要里程，機場城市的定位是「成為高端消閑及海上活動熱點」，沒有提及曾經被形容為核心項目的11 SKIES。及至9月30日，新世界宣布於2027年4月1日提前將11 SKIES相關資產及租約無償交還機管局，機管局高層隨後表明，11 SKIES將會改名及轉型。

隨着新世界發展退出11 SKIES，外界自然會好奇，同樣主要依靠市場力量承接及營運的藝術廊和「遊艇港灣」，除了項目本身的吸引力之外，是否有足夠及穩定的人流支撐商業模式？機管局坐擁機場周邊土地及海灣資源，但要吸引私人市場投入以至項目發展成功，涉及的市場分析及商業規劃並不簡單。

機場與人工島以及東涌之間的海灣，有海景、有水岸，當然有潛力成為頂級地標。西九海濱的成功除了維港景色之外，還有藝術公園、香港故宮和M+博物館持續吸引大量人流。同樣沿着海岸線的啟德郵輪碼頭，卻是另一個反面例子：坐擁世界級海港，日常人流卻是冷清，碼頭大樓只得零星幾間商舖營業。郵輪旅客上岸後沒有逗留，本地市民嫌不方便而沒有專程前往。SKYTOPIA的1.5公里長海灣長廊及露天廣場，建設成本相對不高，但可以吸引多少人流，現在仍為未知之數。事實上，機管局亦視交通連繫為SKYTOPIA的發展重心之一，期望海灣長廊、行人通道等於2027年至2029年之間分階段落成開放，可以進一步連接SKYTOPIA與整個機場區域。

至於之前公布的空運鮮活市集以及運動主題遊樂區，前者匯聚來自全球新鮮食品，將會改為在室內設於11 SKIES內，後者結合冒險、探索、運動與娛樂，現階段未見具體進展。機管局的年報只說，「SKYTOPIA集航空、商業、 文化及休閑等元素於一身，將按市場情況及客運需求逐步啟用」。如果各個項目是相輔相成，吸引人流以互相支撐，發展的時間差距自然要縮短，才能發揮協同效應。至於藝術、展覽、遊艇、酒店、海灣、運動及餐飲等的人流是否相關，抑或是各自獨立、分散的多個項目，亦是SKYTOPIA要考慮的問題。

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