赴日買房首看投資目的 房仲：最怕買家自認什麼都懂

（中央社記者 戴雅真 東京6日專電）日圓匯率、赴日旅遊熱，加上台北房價居高不下，近年愈來愈多台灣人將目光轉向日本房市。不過，在日本經營房地產事業多年的台灣人林佳慶提醒，到日本買房前，第一件事不是急著選區域、看物件，而是先自問，「我買這間房子，到底準備拿來做什麼？」

林佳慶接受中央社專訪時表示，「購買目的不清楚的時候，說明會聽再多、做再多功課，其實都沒用。」買房可能是為了自住、出租、經營民宿、設立辦公室、替子女準備住處，或單純進行海外資產配置。不同目的，適合的區域和物件完全不同。

他觀察，對東京不熟的台灣買家，通常會從說明會介紹的千代田區、中央區、港區，或是新宿及澀谷等東京都心區域開始找；也有人因為常到日本旅遊，對上野、淺草等地較熟悉，就直覺認為應該買在那裡。

但買家喜歡的地方，未必真的符合預算和需求。「有人會說想買新宿御苑附近，覺得很方便、又有公園，但他給的預算，在新宿御苑根本買不到。」

林佳慶表示，這時就要進一步了解，買家真正喜歡的究竟是綠地、交通、生活機能，還是都心地段，再找其他條件相近的區域。

他認為，台灣買家最大的陷阱之一，就是把熟悉的經驗直接套用到日本。「最容易出問題的，反而是覺得自己什麼都懂的人。因為他先入為主的狀況太多，有些問題反而聽不進去。」

日本各地房市差異很大，即使是日本房仲，也未必熟悉所有地方的交易習慣。「東京、大阪的做法不太一樣，熊本也有熊本當地的方式。」

他舉例，在東京，距離車站步行幾分鐘通常是重要賣點；但在以開車為主的地區，離車站多近就未必那麼重要。「東京成功的模式，不代表拿到熊本就會成功；熊本的方式，也不一定能放到東京使用。」

近年台積電進駐熊本，吸引不少台灣投資人到當地買房，甚至自己購地蓋屋，打算出租給台積電員工。但林佳慶提醒，這個想法未必符合實際市場。

他表示，「很多買家都說要租給台積電員工，但人家可能已經有員工宿舍，也可能有自己的住房安排，而且台籍員工的人數就那麼多。」如果房屋建造時依照台灣人的需求設計，一旦台籍租客不足，日本租客又不喜歡這種格局，招租就可能出問題。

「你要知道，大眾市場如果還是日本人，你做了一些台灣人喜歡的設計，不代表日本人能夠接受。」投資人若一開始就找錯目標客群，後面的選址、格局、租金及收益估算，都可能跟著出錯。

北海道也有類似情況。有些台灣人因為喜歡滑雪，看到房價比東京低，便想買別墅或經營民宿。「台灣人很容易用旅遊的概念去看房地產。冬天覺得很多人來滑雪、民宿一定很賺，但夏天怎麼辦？誰去管理？除雪、維護，這些都是成本。」

除了區域和客群，準備出價前還要再次確認，物件能不能拿來做買家想做的事。「有的人以為可以當辦公室，買了之後才發現不能登記；也有人以為買在觀光區就可以做民宿，但大部分的住宅不是你想做就能做。」地方政府規定、建築用途及大樓管理規約，都可能限制物件用途。

林佳慶表示，這些問題有時是調查不夠完整，也可能是買家一開始未將目的講清楚。「買的時候沒說要當辦公室，後來才想改；或是一開始沒說要做民宿，仲介就按照一般住宅去調查。這些都有可能。」

此外，投資人最關注的投報率，同樣不能只看表面數字。「如果是整個區域的投報率都比較高，可能是市場特性；但只有這一間特別高的時候，你就要開始擔心，先問為什麼。」

他指出，高投報率通常有兩種原因，一是售價特別便宜，二是目前租金高於周邊行情。「如果它明明可以照行情賣，為什麼要賣得特別便宜？可能屋主急著用錢，也可能有他想脫手的理由。」

若是租金特別高，也不一定是好事。「你買下來是用現在的高租金算投報率，但原本租客一走，下一個租客不可能用這個價格進來，你的財務計畫就會亂掉。」

至於主打「不管有沒有租客，每月都能固定收租」的包租方案，林佳慶也提醒，買家必須仔細看契約。這類方案通常由包租公司擔任二房東，再將房屋轉租出去。「聽起來很好，反正空房也有租金。但二房東比台灣屋主更懂日本法律，也更知道遊戲規則。」如果招租不順，包租公司可能要求降低租金；屋主想提前解約，還可能支付半年甚至一年租金的違約金。

他建議，買家不要只聽一家業者說明，不妨接觸2至3名仲介或專業人士，交叉確認資訊。

林佳慶強調，投資日本房地產不像股票，不是後悔就能立刻出售。「就算買了馬上後悔，想要賣也可能要3個月；條件不好的物件，半年、一年都還在市場上。」

因此，購屋前除了想清楚買來做什麼，也要預先規劃未來如何處理。「不能只有進場，還要想出口。5年後是繼續持有、出租、賣掉，還是留給小孩？這些一開始就要想好。」（編輯：韋樞）1151006

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