零售业疲态不阻零售房地产交易 交易额同比近翻倍

新加坡零售销售表现依旧疲软，但零售房地产交易转趋蓬勃，今年以来交易额已约达70亿元。

美国9月宣布加息，分析师认为，这或会促使投资者采取更谨慎的投资策略。不过，由于零售房地产收益率仍具吸引力，投资活动预计仍可获得支撑。

根据统计局数据，今年8月我国的零售销售同比增长0.7%，增速比7月的1.3%慢，也是今年1月以来最低的增幅。然而，今年以来，零售房地产交易金额则比去年多了近一倍。

世邦魏理仕（CBRE）提供给《联合早报》的数据显示，2023年至2025年，每年的零售房地产交易额都低于40亿元。截至9月22日，今年的交易额达73亿8000万元，比2025年全年的37亿5000万元增加将近一倍，也比2022年疫情后的高峰51亿元显著多44.6%。

世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚受访时说：“这反映投资者对零售资产的需求强劲复苏，主要得益于零售业基本面改善，以及投资者对新加坡零售市场的信心增强。”

乌节路地标高端商场百利宫（Paragon）虽然包含医疗中心，但零售空间占大部分，因此这宗39亿元的交易仍是今年以来最大宗零售房地产交易。

若只看纯零售资产，今年以来最大宗交易为白沙坊（White Sands），交易额为4亿6700万元；其次是以4亿2800万元售出的武吉班让大厦（Bukit Panjang Plaza）。

戴德梁行（Cushman & Wakefield）新加坡及东南亚研究部主管黄显洋受访时说，交通便利、租户组合吸引人的优质购物商场，客流量依然保持稳健，出租率也居高。

他说：“投资者的兴趣依旧集中在更高质量的零售资产，尤其是拥有庞大周边住宅覆盖的市郊购物中心。这类资产主要满足必需消费，能提供稳定收入流，对经济下行也有防御性。”

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询执行董事张敏璋受访时也说：“相比借贷成本，零售房地产的收益率更具吸引力，因此受到投资者青睐。”

乌节路是新加坡零售业的集中地，除了百利宫的交易外，今年也不乏零售混合办公楼或住宅的交易，例如综合零售与办公楼的伟乐坊（Wheelock Place）、结合零售和住宅的先得坊（The Centrepoint）后栋，以及诗阁广场（Scotts Square）的四层永久地契零售商场。

戴德梁行亚太区零售销售与策略主管阿加瓦尔（Sona Aggarwal）受访时说，如今购物已不再是购物商场的唯一吸引力。综合项目的优势在于，可在同一地点融合零售、餐饮、办公、住宅及休闲等互补业态，打造一个多元化的商业生态系统。

张敏璋指出，乌节路的商场很少出现交易，因为持有的年份已久，一旦出售，卖家的收益相当可观。

反观市郊购物商场，交易相对活跃，主要因为业主多为私募股权公司或投资公司，因而更倾向于通过出售资产实现资本收益。

据日前的报道， SC Capital Partners以2亿7600万元出售盛港的河滨坊 （Rivervale Mall），卖价比七年前买入价高出20%。

另一方面，市场也担忧零售房地产易手后会推高租金。张敏璋说：“未来几年，租金每年还是会增长约2%，但由于零售业者面临的逆风依然很大，业主无法大幅提高租金。”

在提到美国加息的影响时，黄显洋认为，如果持续加息，或未来的利率走向持续不明朗，大宗房地产交易可能会因为投资者更谨慎而趋缓。不过，零售资产还是能提供有利的回报，净收益率在4%至5%之间。

“这个收益率范围仍高于当前的借贷成本，而且零售资产能产生正现金回报率，这将支撑投资活动。”