收緊土地查冊｜傳媒須審批　宏福苑離世授權、太子集團調查或絕迹

政府再次收緊傳媒查冊，以附屬法例刊憲「先訂立後審議」的形式，限制新聞機構申請土地註冊查冊，將要用「公眾利益」為理由個別申請，由土地註冊處處長審批，而物業轉讓、市場研究等用途就可以直接在網上查冊，幾分鐘可以查到。 以往傳媒以公眾人士身份查冊，高官換樓、套丁、無主物業等調查報道，還有跨國犯罪組織太子集團的陳志，在香港擁有山頂獨立別墅和尖沙咀一整幢商廈；大埔區議員黃碧嬌的團隊，收取已離世宏福苑居民授權票等，都是以來土地查冊，並需獲得查冊後進一步交叉比對才可以做到。 運輸署收緊車牌查冊後，傳媒需例外申請，《香港01》多次申請，每次以數千字回覆運輸署查詢理據，但最終都無法成功。若收緊土地查冊，記者花數月時間申請，再遭拒絕，不少調查報道或絕迹。

政府修改新的土地業權註冊制度，將限制現有《土地註冊條例》及日後「新土地」的查冊安排，必須符合九項「指明目的」，並不包括新聞報道。傳媒或新聞機構若要查冊，需土地註冊處長「個別考慮」。附屬法例已於10月16日刊憲，以「先訂立後審議」形式訂立，立法會10月21日審議。

政府7月曾預告「指明目的」包括「就物業市場進行市場調查或作出報道」，但最終刊憲的版本中文版刪去「報道」一詞，並以註腳的形式舉例指「在涉及大規模僭建物及無主物業的新聞調查個案中，有必要申請查閱相關物業的土地紀錄」，就要用「公眾利益」為理由個別申請。

根據《土地註冊規例》第21條，土地註冊處長在接獲任何人的要求和繳費後，須盡快提供紀錄。目前傳媒與其他公眾人士一樣，在網上申請後就能即時獲得查冊文件，前後僅需幾分鐘。

《香港01》及其他傳媒機構，以往的多篇影響深遠的調查報道，均依靠土地查冊的文件，查詢物業買賣紀錄、各方相關人士資料等，才能交叉核證。

例如2026年7月， 《香港01》揭發大埔區議員黃碧嬌的團隊收了至少三張已離世居民的授權票 ，就是靠土地查冊核對。報道刊出後， 民政事務總署表示轉交執法部門跟進 ，及後黃碧嬌辭去區議員職務。

2025年《香港01》揭發，從事電訊詐騙、人口販賣的跨國犯罪組織「柬埔寨太子集團」，其主腦陳志擁有山頂10億元獨立別墅，以及尖沙咀金巴利道一整幢商廈。記者根據美國制裁的資料做土地查冊，再交叉比較其他文件證據，才能在短時間內刊出報道。

報道在香港、中國內地和海外均有很大迴響。陳志已被遣返到中國內地及正式被拘捕，香港律政司其後亦入稟，高等法院批出太子相關人士資產的控制令。

發展局提交予立法會的文件，附註舉例「 涉及大規模僭建物」及「無主物業的新聞調查」。《香港01》過往多次用土地查冊來揭發相關報道。

例如2025、2026年揭發的 「無主物業調查報道系列」 ，揭發有業主逝世後，物業被人冒認簽名，業權被轉走，更被轉幾手。日後若收緊查冊，記者無法追查業權被轉手、假冒簽名等紀錄。

2016年《香港01》揭發 「高官換樓醜聞」 ，前高官馮永業及高官馮程淑儀夫婦，與何鴻燊三太胞妹陳婉玉換樓，涉嫌有利益衝突。報道刊出後，馮永業遭廉政公署調查及起訴，公職人員行為失當罪罪成。調查報道，亦依靠土地註冊歷史紀錄。

運輸署收緊車牌查冊後，傳媒需例外申請，《香港01》多次申請，每次以數千字回覆運輸署查詢理據，但最終都無法成功獲批，並消耗數月時間回信、提出理據，已失去新聞報道的時效性。

以往車牌查冊及土地查冊，傳媒均能在幾分鐘內完成，並根據查冊內容再求證，若土地查冊收緊，傳媒每次要用例外申請，黃碧嬌團隊收離世授權票、太子集團擁有香港多幢物業、無主物業等報道，將無法刊出。

香港記者協會10月21日， 就政府收緊土地查冊一事向立法會提交之意見書 。記協指，近年17宗由傳媒提出的新聞用途的車牌資料申請中，僅一宗於拖延多時後獲部份批准，在新查冊制度下，大部份傳媒認為具有公眾利益的報道，實質上會被官員以行政手段阻撓，預料涉及公眾利益的土地查冊活動，將面臨同樣阻撓。

記協質疑政府修訂查冊的理由並不充分，新規定將大大削弱公眾監察地產市場運作的權力。記協亦列出多宗有關傳媒透過土地查冊揭露的問題，新查冊規定一旦實施，此等報道將會因行政延誤而消失，公眾利益亦將因而受損。

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