汤申霸级项目预览逾万人看房 分析：转售表现亮眼 但非稳赚不赔

即将开卖的霸级私宅项目Thomson Reserve，上周预览活动吸引超过1万1800名访客到场，反映买家对霸级项目的青睐。

近期有多幅霸级项目地段，包括下月招标截止的裕廊大会堂连路（Jurong Town Hall Link）白色地段，本地私宅市场正迎来一波霸级项目供应高峰。

受访分析师说，霸级项目转售表现普遍亮眼，价格涨幅也往往高于同区一般 私宅 项目。不过，由于这类项目单位数量较多，屋主转售时可能面对更激烈的竞争，少数单位仍可能蒙受亏损，霸级项目并非稳赚不赔的“财富密码”。

所谓“霸级项目”（mega condo），是指单位数量超过1000个的大型私宅项目。近年完工的霸级项目包括聚宝园（Treasure at Tampines）、锦泰门第（Parc Clematis）、鑫悦府(Normanton Park）和顺福轩（JadeScape）等。

合登集团（Huttons）整理的资料显示，这些霸级项目在转售市场均表现不俗，2020年至今年第三季的价格涨幅大多至少达三成。

其中，锦泰门第的表现最为亮眼。这个位于金文泰、拥有1468个单位的私宅项目， 平均尺价从2020年的1628元，上涨36.7%至今年第三季的2226元，相当于每平方英尺增加598元。

相比之下，大约同时间完工、共有716个单位的御峰虽在同一区，价格涨幅为29.4%，相对逊色。

合登集团高级数据分析总监李思德接受《联合早报》访问时说，霸级项目价格表现一般跑赢同区同期的常规规模项目。这是因为霸级项目的交易量较大，买家可能更容易掌握市场行情，从而确定合理售价。

纽玛珂房地产经纪公司（Newmark）研究主管王善葶也认为，霸级项目的交易较活跃，有助买家更准确判断市场价格，也让屋主更容易以合理估值出售单位，并缩短交易时间。

但她也说：“如果这个霸级项目的特定户型或楼层不受欢迎，且许多人同时决定出售，就会引发转售市场的激烈竞争。”

数据显示，拥有1862个单位的鑫悦府，过去约六年的涨幅仅为10.4%，低于同区共548个单位的Kent Ridge Hill Residences的11.6%涨幅。

根据EdgeProp报道，鑫悦府有部分的楼花转售（sub-sale）出现亏损，平均亏损为3万6485元。最大的一笔交易是一套527平方英尺的单位，屋主在持有这单位3.7年后，于2025年11月以95万元易手，亏损8万3000元或约8%。

王善葶说，鑫悦府出现亏损的单位，相信主要为投资型的小户型单位。大亨房地产网站首席研究员麦俊荣则说，数个霸级项目中，鑫悦府离地铁站最远，可能导致它的转售需求相对最低，这也说明霸级项目并非稳赚不赔。

谈及接下来霸级项目的走势，麦俊荣指出，过去六年平均每两年有一个霸级项目推出，但从明年至2029年，预计至少有四个霸级项目准备推出市场，相当于每年约1.3个项目，推出步伐明显加快。

这四个霸级项目包括罗弄泉的One Chuan Grove（1060个单位），以及分别位于碧湾通道（Bayshore Drive，1280个单位）、新樟宜路上段（New Upper Changi Road，1010个单位）和裕廊大会堂连路（1200个单位）的地段项目。

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚认为，霸级项目提供多样化的配套设施和宽敞的景观空间，预计会继续吸引买家，特别是看好这类项目转售获利潜力的人。

此外，对发展商而言，霸级项目也更容易达到规模经济。

她也指出，较旧私宅项目的 集体出售 门槛降低，有望鼓励更多集售交易，为市场带来更多霸级项目。