ศึกแย่งชิง“สายไฟ”ในนิคมฯ เมื่อ Data Center เปลี่ยนตำราประเมินราคาที่ดิน จากไร่ละ4 ล้าน สู่ 8 ล้าน

เศรษฐกิจ การเงิน ลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์

# การลงทุน Data Center

# ราคาที่ดินนิคมอุตสาหกรรม

# ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม

# ผลกระทบสิ่งแวดล้อม

E-commerce 3.0 เปลี่ยน AI จากต้นทุน สู่เครื่องจักรทำเงิน | Digital Frontiers EP.74

ปลุกศึกแย่งซื้อที่ดินนิคมฯ! Data Center ดันราคาพุ่งกระฉูดกว่า 50% ซาวิลส์ (ประเทศไทย) เผยสมการใหม่วงการอสังหาฯ ไทย เมื่อ "Power Availability" หรือ ความพร้อมด้านจัดสรรไฟ มีค่า มากกว่า ทำเลทอง

เงินเฟ้อ ส.ค.พุ่ง 2.53% สูงสุดรอบ 3 เดือน น้ำมันแพงฉุดของกินขึ้น

ท่ามกลางกระแสการถกเถียงในสังคมไทย เกี่ยวกับการชะลอออกใบอนุญาตโครงการ Data Center ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร เพื่อทบทวนมาตรฐานความปลอดภัย การกักเก็บน้ำมันดีเซลสำรองใกล้ชุมชน ตลอดจนการตรวจสอบผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และข้อกำหนดด้านผังเมือง

เรื่องราวที่ถูกพูดถึงส่วนใหญ่จึงมักกระจุกตัวอยู่กับ “ความเสี่ยง” และ “ทรัพยากร” ที่ต้องเสียไป ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการใช้พลังงานไฟฟ้ามหาศาลเทียบเท่าบ้านเรือนแปดหมื่นหลัง หรือปริมาณน้ำมหาศาลที่ใช้ในระบบระบายความร้อน

ทว่าในอีกมุมหนึ่งของภาคธุรกิจ เรื่องราวของ Data Center กำลังสร้างปรากฏการณ์ใหม่ที่เข้ามาระเบิดโครงสร้างราคาใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม” อย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน

เมื่อ “ Power Availability” มีค่ามากกว่าทำเล

รายงานวิจัยล่าสุดจาก ซาวิลส์ (ประเทศไทย) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เผยให้เห็นก้าวสำคัญของทุนเทคโนโลยีที่กำลังเข้ามา “เปลี่ยนเกม” การซื้อขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมไทยอย่างสิ้นเชิง

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัยตลาดและประชาสัมพันธ์ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) ฉายภาพสะท้อนความผันผวนนี้ว่า สิ่งที่น่าสนใจในเวลานี้ไม่ใช่เพียงแค่เรื่องของราคาที่ดินที่ปรับตัวแพงขึ้น แต่คือการที่ตลาดกำลังเปลี่ยนวิธีประเมินมูลค่าที่ดินไปจากเดิมโดยสิ้นเชิง

ในอดีต นักลงทุนอุตสาหกรรมจะพิจารณาทำเล เส้นทางคมนาคมขนส่ง หรือระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานเป็นหลัก แต่สำหรับผู้พัฒนา Data Center สมการในการเลือกซื้อที่ดินกลับถูกลดทอนลงเหลือคำถามสำคัญเพียงไม่กี่ข้อ: “แปลงนี้มีกำลังไฟฟ้าให้ใช้เท่าไร และสามารถจ่ายไฟเข้าระบบได้จริงเมื่อไร”

ปัจจัยด้าน Power Availability หรือความพร้อมและความสามารถในการจัดสรรกำลังไฟฟ้า ได้กลายเป็นดัชนีชี้วัดมูลค่าที่ดินแทบจะโดยสมบูรณ์ เนื่องจากพลังงานไฟฟ้าที่สามารถจัดสรรให้กับโครงการไฮเทคเหล่านี้ในแต่ละพื้นที่เริ่มมีอยู่อย่างจำกัด ขณะที่ความต้องการใช้ไฟของระบบ Cloud และ AI กลับทะยานสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

แปลงเดียว แย่งซื้อ 5 ราย ดันราคาพุ่งกระฉูดกว่า 50%

ภาวะอุปสงค์โตแซงหน้าอุปทานของที่ดินที่ “สายไฟพร้อม-ไฟถึง” ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์แย่งชิงที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมอย่างหนัก

ข้อมูลการติดตามตลาดของ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) ระบุชัดว่า ที่ดินนิคมฯ บางแปลงในทำเลยุทธศาสตร์ที่มีหลักประกันเรื่องกำลังไฟชัดเจน มีผู้ประกอบการ Data Center เสนอตัวรอคิวเข้าซื้อบนที่ดินแปลงเดียวกันมากถึง 4-5 ราย

ความต้องการที่กระจุกตัวบนพื้นที่ที่มีไฟพร้อม ส่งผลให้ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมมีอำนาจต่อรองสูงขึ้นอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ตัวเลขราคาขายที่ดินในทำเลสำคัญ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC), สมุทรปราการ และพระนครศรีอยุธยา จึงปรับตัวขึ้นแบบก้าวกระโดดภายในระยะเวลาอันสั้น:

ที่ดินเกรดเริ่มต้น: จากราคาเดิม 3.5 - 4 ล้านบาทต่อไร่ ขยับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 6 ล้านบาทต่อไร่

ที่ดินศักยภาพสูง: จากราคาเดิม 4.5 – 5.5 ล้านบาทต่อไร่ ถูกปั่นราคาขึ้นไปแตะระดับ 8 ล้านบาทต่อไร่

การปรับขึ้นราคามากกว่า 50% นี้ เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการ Data Center จำเป็นต้องยอมรับและพร้อมจ่าย เพื่อแลกกับ “การยืนยันปริมาณไฟฟ้า” ที่เพียงพอและสอดคล้องกับกรอบเวลาในการดำเนินธุรกิจ

ภาพรวมตลาดนิคมฯ อัตราครองพื้นที่ยังแกร่ง 82.3%

หากมองภาพกว้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในไทย ณ สิ้นครึ่งแรกของปี 2569 ซาวิลส์ (ประเทศไทย) สรุปตัวเลขอุปทานนิคมอุตสาหกรรมสะสมทั่วประเทศไว้ที่ 216,631 ไร่ โดยเป็นพื้นที่พร้อมขายและเช่าสุทธิราว 144,736 ไร่ (เติบโตขึ้น 7.39% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน)

ขณะที่อัตราการครอบครองพื้นที่ (Occupancy Rate) โดยเฉลี่ยทั่วประเทศยังคงแข็งแกร่งอยู่ที่ 82.30% แม้ว่ายอดขายที่ดินสุทธิ (Gross Absorption) ในช่วงครึ่งปีแรกจะอยู่ที่ราว 1,215 ไร่ ซึ่งชะลอตัวลงเล็กน้อยจากการเข้าสู่ภาวะสมดุล หลังจากผ่านช่วงที่ทุนจีนและภาคการส่งออกเข้ามาเร่งซื้อก่อนหน้านี้

กระนั้นก็ตาม ที่ดินในทำเลยุทธศาสตร์นอกกรุงเทพมหานครกลับไม่ได้ชะลอตัวตามภาพรวม เพราะนอกจากอุตสาหกรรมใหม่อย่างยานยนต์ไฟฟ้า (EV) และอิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูงแล้ว Data Center คือแรงขับเคลื่อนหลักที่เข้ามาอุดช่องว่าง และผลักดันให้ราคาที่ดินในนิคมฯ ทำเลทองยังคงรักษาระดับราคาที่สูงไว้ได้อย่างต่อเนื่อง

ดาบสองคมของเค้กแสนล้าน เงินลงทุนสูง แต่ประโยชน์ในประเทศอาจจำกัด

แม้ว่าตัวเลขการส่งเสริมการลงทุน Data Center ในไทยจะดูหรูหรา โดยเฉพาะในช่วงปี 2568 ที่มีโครงการได้รับการส่งเสริมสูงถึง 26 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 8.11 แสนล้านบาท และคาดการณ์ว่าในช่วงปี 2569-2573 มูลค่าการลงทุนจะทะลุ 5.7 แสนล้านบาท จนดันให้ไทยติด Top 3 ตลาดน่าลงทุนด้านผลตอบแทน (Yield on Cost) ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก

แต่มุมมองจากรายงานของสภาพัฒน์และผู้เชี่ยวชาญหลายฝ่ายก็ชี้ให้เห็น “อีกด้านของเหรียญ” ที่รัฐบาลต้องกุมขมับ Data Center เป็นธุรกิจที่ใช้ทุนและเทคโนโลยีสูงมาก แต่เมื่อสร้างเสร็จและเปิดดำเนินการกลับ “ใช้แรงงานประจำน้อยมาก” เนื่องจากระบบเกือบทั้งหมดถูกบริหารจัดการผ่านระยะไกล (Remote Control) เม็ดเงินส่วนใหญ่ตกอยู่กับค่าเครื่องจักร เซิร์ฟเวอร์ และเทคโนโลยีที่นำเข้ามาจากต่างประเทศ

ยิ่งเมื่อบวกกับข้อกังวลเรื่องการแย่งใช้พลังงานไฟฟ้าและทรัพยากรน้ำ รวมถึงการที่ปัจจุบันไทยยังขาดหน่วยงานกลางเข้ามากำกับดูแลภาพรวม ตลอดจนช่องโหว่ด้านกฎหมายการผังเมืองและการตรวจสอบ EIA ดังที่กำลังเป็นข่าวใหญ่ในกรุงเทพฯ ยิ่งทำให้การเบรกเพื่อทบทวนเกณฑ์มาตรฐานกลายเป็นโจทย์ด่วนของภาครัฐ

บทสรุปจากข้อมูลของ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) สะท้อนว่า แรงเหวี่ยงของเทคโนโลยี AI และ Cloud ได้เปลี่ยนโครงสร้างราคาและวิธีคิดในตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไปแล้วอย่างสิ้นเชิง คำว่า “ที่ดินเปล่า” ในนิคมฯ ไม่ได้ถูกวัดมูลค่าด้วยตารางวาหรือทำเลติดถนนอีกต่อไป หากแต่ถูกวัดด้วย “เมกะวัตต์” ของพลังงานไฟฟ้าที่ลากผ่านหน้าแปลงที่ดิน

คำถามสำคัญหลังจากนี้จึงไม่ได้อยู่แค่ว่า ที่ดินนิคมฯ จะพุ่งไปถึงไร่ละกี่ล้านบาท หรือใครจะชนะในศึกแย่งซื้อที่ดิน แต่คือรัฐบาลไทยจะสามารถวางกลไกกำกับดูแล จัดสรรพลังงาน และกอบโกยผลประโยชน์จากการเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัลครั้งนี้ ให้ตกแก่เศรษฐกิจและคนในประเทศได้อย่างสูงสุดอย่างไร.

อ่านข่าวเศรษฐกิจและนโยบายรัฐ กับ ThairathMoney เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดี ได้ที่

https://www.thairath.co.th/money/economics/thai_economics

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้ https:// www.facebook.com/ThairathMoney

อุมาภรณ์ พิทักษ์ เศรษฐกิจ การเงิน ลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์

经济、金融、投资和房地产。

# 投资数据中心

# 工业园区土地价格

# 工业房地产市场

# 环境影响

电子商务3.0将人工智能从成本转变为赚钱机器 | 数字前沿 第74期

工业园区土地竞购大战爆发！数据中心项目推高地价超过50%。第一太平戴维斯（泰国）揭示了泰国房地产行业的新规律：“电力供应”比黄金地段更有价值。

受燃油价格和食品价格上涨的推动，8月份通货膨胀率飙升至2.53%，为三个月来最高水平。

在泰国社会持续就曼谷数据中心项目许可证发放延迟、安全标准审查、社区附近柴油燃料储备储存、环境影响评估（EIA）和城市规划法规审查等问题展开辩论之际，

人们讨论最多的往往是“风险”和“资源”的牺牲，无论是相当于八万户家庭用电量的巨大电力消耗，还是冷却系统中消耗的大量水。

然而，从商业领域的另一个角度来看，数据中心的故事正在创造一种新的现象，以前所未有的方式颠覆“工业房地产市场”的定价结构。

当“电力可用性”比地理位置更重要时。

泰国领先的房地产研究和咨询公司 Savills (Thailand) 最近的一份研究报告显示，泰国工业用地交易在技术方面取得了重大进展，从根本上“改变了游戏规则”。

世邦魏理仕（泰国）市场研究和公共关系高级总监 Pattarachai Taweewong 反思了这种波动，他表示，目前有趣的不仅仅是地价上涨，而是市场正在彻底改变其土地估值方法。

过去，工业投资者主要考虑地理位置、交通路线或基础设施。然而，对于数据中心开发商而言，土地选择问题已简化为几个关键问题：“这块地有多少电力可用，以及何时可以实际并入电网？”

电力供应，或者说电力分配的准备和能力，几乎已成为土地价值的唯一指标，因为每个地区可供这些高科技项目使用的电力越来越有限，而云计算和人工智能系统对电力的需求却在迅速增长。

五位买家竞相购买一块土地，导致价格上涨超过 50%。

在电力线路和电力供应便利的地区，土地需求超过了供应，导致工业园区土地竞争异常激烈。

来自 Savills（泰国）的市场跟踪数据显示，一些地理位置优越、电力供应有保障的工业园区地块，竟然有 4-5 家数据中心运营商排队购买同一地块。

电力供应充足的地区需求集中，赋予了工业园区开发商前所未有的议价能力。因此，东部经济走廊（EEC）、北榄府和阿瑜陀耶府等关键地段的地价在短时间内大幅上涨。

入门级土地：价格已从最初的每莱 350 万至 400 万泰铢上涨到每莱约 600 万泰铢。

高潜力土地：价格最初为每莱 450 万至 550 万泰铢，现已上涨至每莱 800 万泰铢。

数据中心运营商需要接受超过 50% 的价格上涨，并做好支付准备，以换取与其业务时间表相符的充足电力供应保障。

总体而言，工业园区市场入住率高达 82.3%。

从泰国工业房地产市场的整体情况来看，截至 2026 年上半年末，第一太平戴维斯（泰国）报告称，全国工业园区的累计供应量为 216,631 莱，可供出售和租赁的净可用面积约为 144,736 莱（与上年同期相比增长 7.39%）。

尽管全国平均入住率仍保持在 82.30% 的强劲水平，但今年上半年的净土地销售量（毛吸纳量）约为 1,215 莱，略有放缓，这是因为在经历了中国资本和出口部门最初的加速购买期后，市场正在恢复平衡。

然而，曼谷以外战略要地的地价并未像整体市场那样放缓。除了电动汽车和先进电子产品等新兴产业外，数据中心也是填补市场空白、维持黄金地段工业园区地价居高不下的关键驱动因素。

数十亿美元的蛋糕是一把双刃剑：投资巨大，但潜在的国内效益有限。

尽管泰国数据中心的投资促进数据看起来令人印象深刻，尤其是在 2025 年，多达 26 个项目获得促进，总额超过 8110 亿泰铢，预计在 2026 年至 2030 年间将超过 5700 亿泰铢，这将使泰国跻身亚太地区投资回报率最高的三大最具吸引力的投资市场之列。

然而，国家经济和社会发展委员会（NESDC）和多位专家的报告指出，问题的另一面也令政府头疼。数据中心是一项资本和技术高度密集型产业，但一旦建成并投入运营，由于几乎所有系统都采用远程管理，因此“几乎不需要常驻员工”。大部分投资都用于从国外进口的机械设备、服务器和技术。

鉴于人们对电力和水资源竞争的担忧，以及目前缺乏中央机构来监督整体情况，还有城市规划法律和环境影响评估审查中的漏洞（正如曼谷广泛报道的那样），暂停和审查既定标准已成为政府的当务之急。

第一太平戴维斯（泰国）的结论表明，人工智能和云计算技术的蓬勃发展已经彻底改变了工业地产市场的定价结构和思维模式。工业园区的“空地”不再以平方米或临街面长短来衡量价值，而是以地块前方的电力容量（兆瓦）来衡量。

因此，现在的关键问题不仅仅是工业园区的土地每莱要多少钱，或者谁会赢得土地竞标战，而是泰国政府如何建立机制来监管、分配能源，并最大限度地发挥这种数字化转型的效益，从而造福国内经济和人民。

通过 ThairathMoney 阅读经济新闻和政府政策，帮助您实现“更美好的财务生活”。

https://www.thairath.co.th/money/economics/thai_economics

请点击以下链接关注Thairath Money的Facebook主页：https://www.facebook.com/ThairathMoney

Umaporn Pitak，专攻经济学、金融、投资和房地产。