滨海湾私宅价格下跌近四成 是抄底机会还是接盘陷阱？

如果一个位于市区核心的私宅项目，楼下就是地铁站和商场，租赁需求稳定，尺价却仅1680元，你会买吗？

滨海花园巷（Marina Gardens Lane）一幅地段上星期以单一竞标和较低价格售出，令这一带私宅市场再度引发市场关注。事实上，这地区的滨海盛景豪苑（Marina One Residences）近期交易尺价低至1680元，较首发均价低了近四成，被不少买家视为抄底机会。

受访分析师一致认为，随着 市区重建局 推进发展蓝图， 滨海湾 地区价格预期走高。但这一蜕变需要时间，买家在决策时须权衡自身持守期限，否则他们视为抄底的机会也可能变成接盘陷阱。

上星期一（10月26日），发展商益民林发展公司（EL Development）获颁滨海花园巷地段，投标价相当于容积率每平方英尺1243元，远低于市场预期的尺价1400元至1500元，更比鑫丰地产（Kingsford Development）三年多前标下毗邻滨海花园大道（即目前的滨海花园一号，One Marina Gardens）地段的尺价，足足低了约11.3%。

从买家需求来看，滨海湾交易相对趋软。根据《联合早报》整理的市建局买卖禁令（Caveats）数据，截至10月26日，滨海花园一号售出约72%，但平均尺价从去年首发的均价2950元，仅微升0.5%至2965元。

滨海景苑（W Residences Marina View）目前仅售出约15个单位，中位数尺价2660元 。

在转售市场，滨海盛景豪苑过去一年交易尺价徘徊在1680元至2227元之间，明显低于2014年约2600元的首发均价。今年5月，一个786平方英尺的单位以尺价1680元转手，比首发均价低了35.4%。

新加坡房产问诊室（Property Doctors）联合创始人兼联席主管李乃佳博士接受《联合早报》访问时说：“滨海花园巷地段价格低于市场预期，可能是因为发展商考虑到近期部分中央商业区项目的销售表现，以及把‘私宅销售周期可能延长’的因素考虑在内。”

他也指出，对比滨海盛景豪苑2014/2015年销售及后续转售情况，约七成交易出现亏损，只有三成交易实现盈利。至于那些在2020年和2021年通过转售市场购入的投资者，亏损比率更可能高达89.7%。

滨海盛景豪苑是淡马锡控股和国库控股（Khazanah Nasional）联营公司所发展项目，衔接商场、办公楼和地铁站，2014年推出时销售火热，尺价一度突破3000元，是许多买家评估滨海及市区私宅价格走势的指标之一。

谈及滨海湾地区私宅需求情况，第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询执行董事张敏璋认为，这是因为高达60%的额外买方印花税（ABSD）大幅削弱外国买家对黄金地段私宅需求。与此同时，本地买家倾向于居住在离优质学区1公里以内、靠近邻里便利设施的地区，不习惯住在市区里。

SRI研究与数据分析部主管莫汉（Mohan Sandrasegeran） 则说，滨海区私宅需求冷热不均，应结合各项目定位、定价策略，以及目标买家群体等因素来综合考量。

他举例说：“滨海花园一号取得逾70%销售佳绩，证明仍有买家认可这地区未来发展潜力……而滨海景苑这类豪宅项目，较受特定买家群体青睐，这类买家通常因买房数额大，会进行更周全评估。”

展望未来，三名分析师都认为，随着市建局发展蓝图的推进，滨海湾地区的私宅吸引力将不断增强，价格预料上扬。

莫汉说：“滨海湾地区将逐步发展成为更成熟的住宅及生活区。我们对这里的私宅市场长期前景，依然保持谨慎乐观态度。”

不过，李乃佳提醒：“滨海湾地区的蜕变仍需要时间。买家在作出买房决定时，应权衡这一区长期升值潜力、当前宜居条件、周边可比房价，以及自身能够持守房地产的期限。”

张敏璋也建议，想要趁低购房的买家，应确保具备穿越经济周期的抗风险能力，因为当外部因素影响个人房贷偿还能力，这个抄底机会可能变成接盘陷阱。