不升息更可怕？高成長＋低利率資金 專家點名「這區」房價恐...

2026/09/18 15:34 文/記者張瀞勻

股市已經漲過一輪，高資產族群在部分資金落袋後，可能開始尋找資金分流方向。（圖/資料照，記者朱語蕎攝）

央行17日理監事會議決議維持政策利率不變，在今年經濟成長率上修至11.48%、明年也上修至5.82%的高成長環境下，房市後續走勢再受市場關注，寶麟廣告副總經理管清智分析，這波不動產調整週期完全來自「政策干預」，不是市場自然修正，而隨著經濟表現持續超預期，股市與房市已明顯脫鉤，接下來關鍵仍在央行政策如何選擇。

管清智指出，今年經濟成長率上修至11.48%，明年也上修至5.82%，對照前兩年的5.27%、8.76%，等於連續4年維持高基期、高成長，這種組合近幾年相當少見，國外主要經濟體多以升息因應高通膨，照理說，國內外金融環境早就給了台灣央行升息的條件。

他認為，這次央行選擇不升息，對股房兩市而言，資金環境並沒有進一步收緊，若高經濟成長、高體感通膨，以及相較國際仍偏低的利率結構同時成立，等於股房兩市拿到相對有利的資金環境，不過實際反映在房市，仍要看信用管制與區域供需。

管清智表示，這次真正值得注意的，不只是高成長，而是「高成長＋低通膨＋低利率」同時出現，他認為全球主要經濟體多半面臨成長與通膨、利率之間的取捨，但台灣目前的經濟表現與利率環境形成特殊組合，「錢便宜、企業賺、家庭賺，這些錢不會憑空消失，只會找出口。」

他分析，股市已經漲過一輪，高資產族群在部分資金落袋後，可能開始尋找資金分流方向，不動產仍是資產配置的選項之一，這也可以解釋為何目前房市交易量受到信用管制壓抑，但部分蛋黃區房價仍具有支撐。

若未來央行選擇升息，高經濟成長與高體感通膨仍在，但資金成本墊高，勢必對股房兩市形成壓力，而房地產市場也會進一步出現區域分化，尤其蛋黃區與蛋白、蛋殼區的市場條件並不相同。

管清智指出，蛋黃區本來就供不應求，該撐不住的賣方，這兩年其實已經陸續出清，留下來的物件若遇到升息，增加的資金成本最終仍可能轉嫁到末端消費者，就像今年初「土方之亂」後的台北市，成本一漲，房價很快就反映出來。

至於蛋白、蛋殼區，管清智認為，關鍵仍要看供給量，如果區域供給大於需求，賣方壓力原本就比較大，再疊加升息因素，價格壓力可能直接反映在房價上，房市調整週期也可能因此拉得更長。

管清智也指出，這次央行不升息，還有一個值得觀察的地方，就是通膨指標與民眾實際感受之間的落差，央行預估今年通膨率2.03%、明年1.83%，官方認為通膨控制得宜，因此沒有升息必要，但基本工資已連續10年調漲，明年預估再調升4%至5%，「低通膨指標、高基本工資調幅」的反差，也讓民眾對物價的體感與官方數據有所不同。

他認為，目前台灣房市正處於一個特殊結構，高經濟成長率、高體感通膨、高基本工資調幅，搭配低通膨指標與相對低的利率水平，形成「五個高低」同時存在的局面，資金成本仍處於相對低檔，房市後續能否回溫，政策方向將是重要觀察指標。

管清智最後表示，升不升息，考驗的其實不只是經濟數據，也包含政策如何取捨，但不論後續利率政策如何變化，房市都不會是全面同步發展，蛋黃區、蛋白區與蛋殼區仍將受到供給、需求與資金成本不同程度的影響，未來房市「股房分化、區域分化」的情況仍值得觀察。

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