買方市場不買，何時買？　專家：成屋成交價低於實登均價是關鍵

2026/09/23 20:18 文/記者張瀞勻

判斷現在是不是買方市場，其實看一個指標就夠，就是成屋成交價是否持續低於實價登錄均價。（圖/資料照）

房市持續處於盤整期，市場買氣偏弱，不少購屋族選擇觀望，不過，專家指出，對自住族而言，市場冷清未必全是壞事，當房市進入「買方市場」，反而可能出現較大的議價空間與選屋機會。

寶麟廣告副總經理管清智表示，判斷現在是不是買方市場，其實看一個指標就夠，就是成屋成交價是否持續低於實價登錄均價。他指出，當房市低迷、買方觀望，賣方姿態通常會逐漸放軟，議價空間也會跟著變大，實際成交價格甚至可能低於市場行情。

回顧過去幾次重大經濟事件，包括1997年亞洲金融風暴、2008年全球金融海嘯，當時市場信心受到衝擊，買方普遍不敢進場，賣方反而更急著出售。管清智認為，從事後來看，這些市場恐慌時期，反而往往是中長線買方可以留意的進場時間點。

以2008年全球金融海嘯為例，當時房價一度修正約15%，管清智直言，「事後回頭看，當時的房價真的很甜！」他指出，過去30年房市大致歷經幾次明顯的買方市場，包括1996年至2002年亞洲金融風暴前後、2008年至2009年全球金融海嘯、2014年至2018年房地合一稅上路及房市政策密集調整，以及2025年至2026年央行第七波信用管制後的市場盤整。

管清智認為，房市大約10年會出現一次循環，在過去幾段買方市場進場的購屋族，若持有時間夠長，到了下一波多頭階段，往往能看到相對明顯的價格變化。此外，過去部分市場修正期間，貸款環境相對寬鬆，買方也能透過較低的資金成本運用槓桿。

不過，相較於買方市場，房市多頭時期則是另一番景象。管清智指出，三年前房市大多頭時，市場出現排隊搶房、一路追價的情況，就是典型的賣方市場，「賣方市場買房，你只能一路往上追價。」回頭來看，對於有自住需求的購屋族而言，兩種市場的購屋條件明顯不同。

管清智表示，買方市場最大的優勢，就是買方擁有更多議價與挑選時間，可以先看清楚自己的需求與預算，再從區域、產品條件到價格逐一比較，不必受到市場搶購氣氛影響。他強調，買方市場不代表所有房子都值得買，仍要回到自身財務條件與產品條件評估。

他認為，對有自住需求且財務條件穩健的購屋族而言，市場越冷清，反而越有機會慢慢挑、仔細談價格。管清智最後以一句話總結，「買方市場當然要買房，不買，何時買？」

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