เบื้องหลัง วิธีเจียระไนที่ดิน สไตล์“วัลลภา ไตรโสรัส”กับแผนปั้น AWR กองรีท ขนาดใหญ่สุดในตลาดทุนไทย

Executive Interviews

เศรษฐกิจ การเงิน ลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์

# การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

# กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

# ความมั่นคงทางการเงิน

# การพัฒนาพื้นที่ประวัติศาสตร์

ช่วงเศรษฐกิจไม่ดีเขาว่า “คนขายเยอะกว่าคนซื้อ” ถ้าอยากขายอาหารให้รอดต้องรู้อะไรบ้าง I Money Issue

เบื้องหลังวิธีคิดและวิสัยทัศน์ของ "วัลลภา ไตรโสรัส" การนำมรดกที่ดิน Freehold มาเจียระไนให้เกิดมูลค่าสูงสุด ที่กำลังสร้างปรากฏการณ์ใหม่ให้ตลาดทุน ด้วยการปั้น AWR กองรีทที่อาจใหญ่ที่สุดในไทย

“ภาณุวัฒก์ เงินศรีสุข” บอสขนมหวานแห่ง “บ้านทองหยอด” แชร์เคล็ดลับธุรกิจเรียบง่าย

ในปี 2562 Asset World Corp หรือ AWC เคยสร้างปรากฏการณ์ในตลาดทุนไทย ด้วยการระดมทุนผ่าน IPO มูลค่าราว 4.8 หมื่นล้านบาท ก่อนเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ วันที่ 10 ตุลาคมปีเดียวกัน ขนาดของดีลครั้งนั้น ทำให้ชื่อ AWC เป็นที่จับตาในฐานะเจ้าของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของประเทศ

7 ปีต่อมา “วัลลภา ไตรโสรัส” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ AWC กำลังเตรียมนำสินทรัพย์ในพอร์ตกลับมาเล่าเรื่องกับตลาดทุนอีกครั้ง คราวนี้ผ่าน AWR กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ซึ่งเธอได้เปิดเผยรายละเอียดแผนต่อ Thairath Money เป็นที่แรก

ความน่าสนใจ คือ ตัวเลขที่ AWC วางไว้ ภายใต้สินทรัพย์ชุดแรกประมาณ 50,000 ล้านบาท และเป้าหมายขยายพอร์ตสู่ ระดับแสนล้านบาทภายใน 3-5 ปี ข้างหน้า ซึ่งหากเกิดขึ้นจริง AWR มีโอกาสขึ้นแท่นเป็นหนึ่งในกองรีทที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย แต่ขนาดเพียงอย่างเดียวไม่ใช่เรื่องสำคัญที่สุด เพราะคำถามที่น่าสนใจกว่าคือ เหตุใดบริษัทที่มีสินทรัพย์จำนวนมากอยู่แล้ว จึงต้องสร้างกองรีทขึ้นมาอีกแห่ง นี่คือจุดเริ่มต้นของบทสัมภาษณ์พิเศษนี้

การเจียระไน “คลังที่ดิน Freehold” รุ่นที่ 2

วัลลภาเล่าว่า แนวคิดที่ได้รับจาก “เจริญ สิริวัฒนภักดี” ผู้เป็นพ่อ คือการถือครองที่ดินเพื่อสร้างคุณค่าระยะยาว เธอเปรียบคนรุ่นพ่อเป็นผู้สะสมทรัพย์สิน ส่วนหน้าที่ของคนรุ่นสองอย่างเธอคือการนำทรัพย์สินเหล่านั้นมาพัฒนา

แนวคิดนี้อธิบายทิศทางของ AWC ได้ดี และสอดคล้องกับการเติบโตของราคาที่ดินไทยเติบโต ปีละ 9-14% โดย AWC นำที่ดินและอาคารในทำเลสำคัญมาปรับบทบาทให้ตอบโจทย์การใช้ชีวิตและการท่องเที่ยว ตั้งแต่โรงแรม อาคารสำนักงาน ไปจนถึงโครงการที่ต้องสร้างจุดหมายปลายทางขึ้นมาใหม่

แต่เมื่อพอร์ตขยายใหญ่ขึ้น โจทย์ก็เปลี่ยนตาม ที่ดินหนึ่งแปลงอาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว ทว่าโครงการใหม่ทุกแห่งยังต้องใช้เงินลงทุนและเวลา กองรีทจึงเข้ามาเป็นกลยุทธ์อีกชิ้นของ AWC

โดยกลไกนั้น คือ การให้ AWC พัฒนาและยกระดับทรัพย์สิน แต่เมื่อทรัพย์สินเปิดดำเนินการและสร้างรายได้แล้ว จึงมีทางเลือกนำเข้า AWR เพื่อให้ AWC นำเงินทุนไปพัฒนาโครงการถัดไป

นี่คือวงจรที่วัลลภาต้องการสร้าง ไม่ใช่เพียงการเพิ่มขนาดพอร์ต แต่เป็นการทำให้ทรัพย์สินที่พัฒนาเสร็จแล้วช่วยส่งต่อเงินทุนไปยังโครงการในอนาคต รูปแบบดังกล่าวสอดคล้องกับบทบาทของ REIT ในฐานะช่องทางระดมทุนเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้

แต่การขยายอาณาจักรแสนล้านของ AWC จะไม่ได้แลกมาด้วยความเสี่ยงทางการเงินที่สูงเกินตัว แต่เธอระบุว่า จะต้องวางอยู่บนวินัยทางการเงินที่รัดกุมระดับสากลด้วย

“ นอกจากการลงทุนแล้ว AWC ให้ความสำคัญกับการรักษาความมั่นคงทางการเงิน วันนี้เราควบคุม D/E Ratio อยู่ที่ประมาณ 0.9 และวางเป้าหมายจะปรับลดลงไปอยู่ที่ 0.6 ซึ่งเป็นมาตรฐานสากลระดับโลกของอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ได้เรียนรู้และทำงานร่วมกับ CapitaLand ที่สิงคโปร์ เราพบว่าถ้าอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตและผ่านทุกวิกฤตได้อย่างยั่งยืน อัตราส่วนทางการเงินต้องตั้งต้นจากความมั่นคงก่อน นี่คือกลไกสำคัญที่จะทำให้นักลงทุนเห็นว่าเราสามารถสร้างและเติบโตได้อย่างต่อเนื่องตลอด Value Journey ”

ทำไมต้องมีทั้ง AWC และ AWR

วัลลภาอธิบายความสัมพันธ์ของทั้งสองส่วนด้วยภาพ “พี่กับน้อง” ฝั่ง AWC รับงานที่ยากกว่า ทั้งการเลือกทำเล ออกแบบ ลงทุนก่อสร้าง หาพันธมิตร และทำให้โครงการเริ่มสร้างรายได้ ส่วน AWR จะเน้นลงทุนในทรัพย์สินที่ผ่านช่วงพัฒนาและมีรายได้จากการดำเนินงานแล้ว

“เราวางโมเดล AWC และ AWR เป็นเหมือน พี่น้องผนึกกำลัง โดย AWC เป็นพี่สาวทำหน้าที่พัฒนาโครงการและรับ Development Return ขณะที่ AWR เป็นน้องสาวที่รับผลจากทรัพย์สินคุณภาพที่สร้างรายได้แล้ว เพื่อมอบเงินปันผลที่มั่นคงควบคู่กับ Asset Appreciation ในตัวเอง ซึ่งวันหนึ่งขนาดพอร์ตของน้องสาวอย่าง AWR จะขยายจาก 5 หมื่นล้านพุ่งสู่ระดับแสนล้านบาท และอาจมีมูลค่าใหญ่กว่า AWC”

เมื่อมองจากมุมบริษัท โครงสร้างนี้เปิดทางให้ AWC เปลี่ยนสินทรัพย์ที่พัฒนาแล้วเป็นทุนสำหรับการเติบโตรอบใหม่และสามารถสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของโครงการได้ และเมื่อมองจากมุมนักลงทุน กองรีทได้เปิดโอกาสให้ลงทุนในพอร์ตอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องซื้ออาคารหรือโรงแรมทั้งหมด แต่ทำให้รายย่อยก็มีโอกาสเป็นเจ้าของโรงแรมระดับโลกได้

Seed Assets 5 โครงการแรก มูลค่า 50,000 ล้านบาท

ตามแผนที่วัลลภาเปิดเผย AWR เตรียมพิจารณาสินทรัพย์ชุดแรก 5 โครงการ มูลค่ารวมไม่เกิน 50,000 ล้านบาท จากพอร์ตโครงการของ AWC โดยตั้งใจให้มีทั้งทรัพย์สินกลุ่มพาณิชยกรรมและโรงแรม ก่อนขยายขนาดพอร์ตเป็นระดับแสนล้านบาทในช่วง 3-5 ปี

“เราคัดสรรอย่างพิถีพิถันจาก 62 โครงการของ AWC กระจายความเสี่ยงในสัดส่วนสมดุล 50:50 ระหว่าง Commercial และ Hospitality ในเมืองท่องเที่ยวหลัก เช่น กรุงเทพฯ, พัทยา, สมุย, ภูเก็ต และกระบี่ โดยมีอัตราการเติบโตของ EBITDA ย้อนหลังสูงถึง 20-40% ”

จุดเด่นที่เธอเน้นคือการลงทุนในสินทรัพย์ประเภท Freehold หรือกรรมสิทธิ์ขาด ซึ่งเปิดโอกาสให้กองรีทถือครองทรัพย์สินในระยะยาว ต่างจากสิทธิการเช่าที่มีอายุสัญญาจำกัด อย่างไรก็ตาม การเป็น Freehold ไม่ได้รับประกันว่าราคาหน่วยลงทุนหรือเงินจ่ายผลประโยชน์จะเพิ่มขึ้นเสมอ ผลลัพธ์ยังขึ้นอยู่กับราคาที่เข้าซื้อ ภาระหนี้ ต้นทุนการเงิน และรายได้จริงของแต่ละทรัพย์สินด้วย

นี่จึงเป็นจุดที่เรื่องเล่าของ AWR จะต้องเปลี่ยนจาก “พอร์ตใหญ่แค่ไหน” ไปสู่ “ทรัพย์สินแต่ละแห่งทำเงินได้คุ้มราคาหรือไม่” โดยเฉพาะเมื่อพอร์ตมีโรงแรม ซึ่งรายได้อาจเปลี่ยนตามภาวะท่องเที่ยว แตกต่างจากอาคารที่มีรายได้ค่าเช่าตามสัญญา แต่ดูเหมือนสมการนี้ถูกคิดไว้ตั้งแต่แรกแล้ว

พันธมิตรระดับโลก คือวิธีเพิ่มมูลค่าให้ทำเลไทย

หากการถือครองที่ดินในทำเลดีเป็นจุดตั้งต้น แต่สิ่งที่วัลลภาต้องทำต่อคือ ทำอย่างไรให้แต่ละแห่งดึงคนเข้ามาใช้พื้นที่และสร้างรายได้ได้เต็มศักยภาพและต่อเนื่องในทุกฤดูกาล คำตอบส่วนหนึ่ง จึงอยู่ที่ “การเลือกพันธมิตร” นั่นเอง

วัลลภาเล่าว่า AWC ทำงานกับเครือโรงแรมระดับโลก 9 เชน ซึ่งมีแบรนด์ในเครือรวมกว่า 200 แบรนด์ (เช่น Marriott, IHG, Hilton, Hyatt, Banyan Tree, Okura, Nobu) เครือข่ายเหล่านี้มาพร้อมฐานลูกค้าทั่วโลกกว่า 800 ล้านคน แต่เหตุผลที่แบรนด์ระดับโลกเลือกเข้ามาในพอร์ต AWC ไม่ได้มีเพียงทำเลเท่านั้น แต่คือกลยุทธ์ Win-Win Model

“อะไรที่เราไม่ชำนาญ หรือมีคนอื่นทำได้ดีกว่า เราจะไม่ทำเองทั้งหมด แต่เราจะชวนพันธมิตรที่เก่งที่สุดมาร่วมทำ เพื่อโตไปด้วยกันได้เร็วและไกลกว่าเดิม”

ในโมเดลนี้ AWC เป็นผู้ลงทุนและพัฒนาพื้นที่ ส่วนพันธมิตรนำแบรนด์ ความเชี่ยวชาญด้านบริการ และฐานลูกค้าเข้ามาเติมเต็มโครงการ โรงแรมจึงอาจอยู่ร่วมกับร้านอาหาร พื้นที่ทำงาน หรือบริการด้านสุขภาพ เพื่อให้ทรัพย์สินหนึ่งแห่งมีเหตุผลที่คนจะเข้ามาใช้มากกว่าเรื่องการพักค้างคืน

ตัวอย่างมีตั้งแต่การดึง Nobu เข้ามาเสริมประสบการณ์ด้านอาหาร การพัฒนา EA Rooftop at The Empire ไปจนถึงการทำงานกับ Obayashi เพื่อหาแนวทางจัดการฝุ่นในพื้นที่โครงการ ขณะที่การรับซื้อสินค้าและงานหัตถกรรมจากชุมชนเพื่อนำมาใช้ในโรงแรม ก็เป็นอีกด้านของแนวคิดเดียวกัน คือให้มูลค่าที่โครงการสร้างขึ้นเชื่อมกลับไปยังคนในพื้นที่

“พาร์ทเนอร์ระดับโลกได้ขยายแบรนด์ไปสู่แลนด์มาร์กในทำเล Prime สวยที่สุดของประเทศไทย โดยมี AWC รับหน้าที่เป็นผู้ลงทุน พัฒนาอาคาร และวางระบบ Lifestyle Component ไร้ข้อจำกัด โดยพาร์ทเนอร์ไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงงานพัฒนาโครงสร้าง”

ทั้งนี้ เมื่อถามถึงงานที่ท้าทายที่สุด วัลลภาไม่ได้เลือกอาคารหลังใดหลังหนึ่ง แต่ชี้ไปที่ 3 โครงการที่ AWC ต้องสร้างจุดหมายปลายทางขึ้นมาใหม่ แต่ละแห่งมีโจทย์ต่างกัน

Aquatique District พัทยา คือการเปลี่ยนภาพพัทยาเดิมๆ สู่เมืองสปอร์ตและสุขภาพระดับโลก ดึงเครือข่ายนักกีฬาระดับไฮไลท์ ร่วมกับโรงแรมหรูอย่าง JW Marriott และ Ritz-Carlton สร้างสวนน้ำเชื่อมต่อสไลเดอร์จากห้องพัก พร้อมเตรียมดึงเทศกาลดนตรีระดับโลกอย่าง Tomorrowland เข้ามาเติมความคึกคัก

ลานนาทีค เชียงใหม่ สร้าง Living Gallery รวบรวมศิลปะช่าง 10 หมู่ ดึงดูดนักท่องเที่ยวทั่วโลกให้รู้สึกว่า "มาเมืองไทย ต้องมาทั้งกรุงเทพฯ และเชียงใหม่" เหมือนไปญี่ปุ่นต้องไปโตเกียวและเกียวโต พร้อมร่วมมือกับ Obayashi สร้างสวนกลางเมือง (Lanna Garden) ที่มีระบบสเปรย์หมอกคุม PM2.5 แบบ Outdoor ให้คนท้องถิ่นได้สูดอากาศสะอาด

เวิ้งนาครเขษม กรุงเทพฯ มีโจทย์ละเอียดอ่อนที่สุดแห่งหนึ่ง เพราะเป็นการพัฒนาพื้นที่ประวัติศาสตร์ที่มีชุมชนและธุรกิจเดิมอยู่แล้ว ความสำเร็จจึงวัดจากอาคารใหม่เพียงอย่างเดียวไม่ได้ แต่ต้องดูด้วยว่าพื้นที่รอบข้างได้รับประโยชน์อย่างไร

ทั้งสามโครงการสะท้อนวิธีคิดเดียวกันของ AWC คือ ใช้ทำเลเป็นฐาน แล้วนำพันธมิตรเข้ามาสร้างเหตุผลใหม่ให้คนเดินทางมาและใช้เวลาในพื้นที่ หากทำได้ ทรัพย์สินก็มีโอกาสสร้างรายได้สูงขึ้น ก่อนจะกลายเป็นสินทรัพย์ที่สร้างรายได้มั่นคงในแบบที่ AWR ต้องการในอนาคต

Aquatique District, ลานนาทีค และเวิ้งนาครเขษม เป็นเพียงส่วนหนึ่งของแผนขยายธุรกิจ AWC วางงบลงทุน 100,000 ล้านบาทในช่วงปี 2569-2573 เพื่อเพิ่มพอร์ตโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ระดับลักซูรีทั้งในไทยและต่างประเทศ โดยมีโครงการภายใต้แบรนด์อย่าง Fairmont, Ritz-Carlton และ Nobu อยู่ในแผน

ภายในปี 2573 บริษัทตั้งเป้ามีโรงแรม 35 แห่ง รวม 9,312 ห้องพัก ภายใต้ 21 แบรนด์ และผลักดันสินทรัพย์รวมให้เกิน 300,000 ล้านบาท เทียบกับสินทรัพย์รวม 208,338 ล้านบาท ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่ากับ AWC กำลังวางเป้าเพิ่มขนาดสินทรัพย์อีกกว่า 9 หมื่นล้านบาท ในเวลาราว 4 ปี

นิยาม Building Better Future กับ บทพิสูจน์ครั้งต่อไปของ AWC

AWC เคยแสดงให้เห็นแล้วว่าสามารถนำพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เข้าสู่ตลาดทุน ผ่าน IPO มูลค่า 4.8 หมื่นล้านบาทเมื่อปี 2562 คราวนี้โจทย์ต่างออกไป เพราะ AWR ต้องพิสูจน์คุณภาพของรายได้ ราคาซื้อสินทรัพย์ และความสามารถในการขยายพอร์ต โดยรักษาผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยไปพร้อมกัน

แผนตั้งกองรีทระดับแสนล้านจึงมีนัยมากกว่าการเพิ่มชื่อใหม่ในตลาดทุนไทย มันคือความพยายามสร้างระบบที่ให้ AWC เป็นผู้พัฒนา และ AWR เป็นผู้ถือครองสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ เพื่อให้ที่ดินและอาคารในพอร์ตหมุนต่อเป็นโครงการรุ่นถัดไป

สุดท้ายเมื่อถามถึงคำนิยามตัวตนในการทำธุรกิจ สถาปนิกและนักการเงินหญิงผู้เบื้องหลังอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ระดับแสนล้านตอบสั้นๆ ด้วยรอยยิ้มว่า

“เราโชคดีที่ได้มีโอกาสร่วม Building Better Future กับทุกคน ได้สร้างคุณค่าและส่งมอบความสุข... อาคารที่เราสร้างขึ้นมาจะคงอยู่ไปอีกเป็นร้อยปี แต่สิ่งสำคัญยิ่งกว่าคือการสร้างคุณค่าและโอกาสเติบโตให้แก่คนรุ่นใหม่ ชุมชน และเศรษฐกิจของประเทศอย่างยั่งยืน”

การเปิดตัวกองทรัสต์ AWR ในครั้งนี้ จึงไม่ใช่แค่เรื่องของการระดมทุนในตลาดหุ้น แต่คือการ “เจียระไนทรัพย์สินของคนไทย” ให้กลายเป็นเครื่องจักรสะท้อนมูลค่าที่แท้จริง และเป็นพิสูจน์ให้เห็นว่า เมื่อวิสัยทัศน์ทางศิลปะ การเคารพรากฐานที่ดิน และวินัยทางการเงินระดับสากลมาบรรจบกัน ผลลัพธ์ที่ได้ ไม่เพียงแต่จะเปลี่ยนโฉมหน้าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่จะสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงให้แก่คนไทยทุกคนไปอีกนานเท่านาน.

อ่านข่าวหุ้น และการลงทุน กับ Thairath Money เพื่อให้คุณ "การเงินดีชีวิตดี ได้ที่ https://www.thairath.co.th/money/investment

ติดตามเพจ Facebook : Thairath Money ได้ที่ลิงก์นี้ https://www.facebook.com/ThairathMoney

อุมาภรณ์ พิทักษ์ เศรษฐกิจ การเงิน ลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์

高管访谈

经济、金融、投资和房地产。

# 房地产开发

房地产投资信托

# 财务安全

# 历史街区开发

经济不景气时，人们常说“卖家多于买家”。如果你想靠卖食品维持生计，你需要了解些什么？| 财经专栏

幕后故事：Wallapa Trirosarat 的思考和愿景，即通过改造继承的永久产权土地来最大化其价值，并通过建造 AWR（泰国最大的 REIT 之一）在资本市场创造一种新现象。

甜品店“Baan Thong Yod”的老板“Phanuwat Ngensrisuk”分享了他的一些简单的经营秘诀。

2019年，资产世界集团（Asset World Corp，简称AWC）凭借其首次公开募股（IPO）在泰国资本市场引起轰动，该公司于同年10月10日在泰国证券交易所上市，募集资金约480亿泰铢。这笔交易的规模使AWC成为关注焦点，因为它拥有泰国最大的房地产投资组合之一。

七年后，AWC首席执行官兼总裁瓦拉帕·特里普拉索鲁斯(Wallapa Triprasorus)正准备将旗下资产重新推向资本市场，这次将通过房地产投资信托基金(REIT) AWR进行。她独家向《泰叻报》透露了该计划的细节。

有趣的是，AWC的初始资产配置约为500亿泰铢，目标是在未来3-5年内将其投资组合扩大至1000亿泰铢。如果这一目标实现，AWC有望成为泰国最大的房地产投资信托基金（REITs）之一。然而，规模并非最重要的因素。一个更引人深思的问题是：一家已经拥有相当规模资产的公司为何还需要创建另一家REITs？这正是本次独家专访的切入点。

《永久产权土地登记册》第二版的完善。

瓦拉帕解释说，她从父亲查伦·西里瓦达纳帕克迪那里继承的理念是持有土地以创造长期价值。她将父亲那一代人比作资产积累者，而她作为第二代人的角色则是开发这些资产。

这一理念很好地诠释了AWC的发展方向，并与泰国土地价格每年9-14%的增长率相契合。AWC致力于改造优质地块和建筑，以满足生活方式和旅游的需求，项目涵盖酒店、办公楼以及打造全新旅游目的地。

但随着投资组合的增长，挑战也随之改变。一块土地的价值或许会在长期内增长，但每个新项目仍然需要投资和时间。正因如此，房地产投资信托基金（REITs）成为了AWC的另一项战略选择。

该机制允许 AWC 开发和升级资产，但一旦资产投入运营并产生收入，就可以选择导入 AWR，以便 AWC 可以使用这些资金来开发后续项目。

Vallapa希望打造的就是这样一个循环，它不仅体现在扩大投资组合规模上，更体现在让已开发的资产帮助引导资本流入未来的项目中。这种模式与房地产投资信托基金（REITs）作为投资收益型房地产的筹资渠道的角色相契合。

然而，AWC向其数十亿泰铢的商业帝国扩张，并不会以过度承担财务风险为代价。她表示，扩张必须建立在严格的国际金融纪律之上。

除了投资之外，AWC 还优先考虑保持财务稳定。目前，我们的资产负债率控制在 0.9 左右，目标是将其降至 0.6，这符合全球房地产行业的标准。在新加坡凯德集团学习和工作期间，我们了解到，房地产行业要想实现可持续发展并抵御任何危机，财务比率必须以稳定为前提。​​这是向投资者展示我们在整个价值旅程中持续创造和发展能力的关键机制。

为什么我们需要AWC和AWR？

瓦拉帕用“兄弟姐妹”的比喻来解释两者之间的关系。AWC承担更具挑战性的任务，包括选址、设计、建设投资、寻找合作伙伴以及确保项目产生收益，而AWR则专注于投资那些已经完成开发阶段并正在产生运营收入的资产。

“我们把AWC和AWR比作携手合作的姐妹。AWC是姐姐，负责开发项目并获得开发收益；而AWR是妹妹，受益于高质量的收益型资产，提供稳定的分红和资产增值。未来，妹妹AWR的投资组合将从500亿泰铢增长到1000亿泰铢，甚至可能超过AWC。”

从公司角度来看，这种结构使AWC能够将已开发资产转化为新增长阶段所需的资金，并体现项目的真实价值。从投资者角度来看，该房地产投资信托基金（REIT）提供了一个无需购买整栋楼宇或酒店即可投资房地产投资组合的机会，使散户投资者有机会拥有世界一流的酒店。

Seed Assets 的首批 5 个项目，价值 500 亿泰铢。

据Wallapa披露的计划显示，AWR正准备从AWC的项目组合中挑选五个项目进行初步评估，总价值不超过500亿泰铢。计划涵盖商业和酒店资产，并计划在3-5年内将项目组合规模扩大至数千亿泰铢。

“我们从AWC精心挑选了62个项目，在曼谷、芭堤雅、苏梅岛、普吉岛和甲米等主要旅游城市的商业和酒店项目之间实现了50:50的均衡投资比例，从而分散了风险，这些项目的历史EBITDA增长率高达20-40%。”

她强调的关键在于投资永久产权资产，这使得房地产投资信托基金（REITs）能够长期持有物业，而租赁权则受限于合同期限。然而，拥有永久产权并不能保证单位价格或股息支付会持续增长。最终结果还取决于购买价格、债务、融资成本以及每处物业的实际收益。

AWR的论述重点需要从“投资组合规模有多大？”转移到“每处物业是否都能产生足够的投资回报？”，尤其考虑到其投资组合中包含酒店，酒店收入会随旅游业状况波动，这与基于合同产生租金收入的建筑截然不同。但似乎他们从一开始就考虑到了这一点。

全球合作伙伴关系是提升泰国市场价值的途径。

收购优质土地固然重要，但瓦拉帕的下一步任务是确保每个地点都能吸引游客，并在所有季节持续创造最大收益。而答案的一部分就在于“选择合适的合作伙伴”。

瓦拉帕解释说，AWC与九家世界级酒店集团合作，旗下拥有超过200个品牌（例如万豪、洲际酒店集团、希尔顿、凯悦、悦榕庄、大仓酒店和Nobu餐厅）。这些酒店集团在全球拥有超过8亿的客户群体。然而，这些世界级品牌选择加入AWC的投资组合，不仅仅是因为地理位置，更重要的是AWC的双赢模式战略。

“如果我们有不擅长的领域，或者其他人能做得更好，我们不会事事亲力亲为。相反，我们会邀请最优秀的合作伙伴共同协作，这样我们才能共同成长，走得更远。”

在这种模式下，AWC负责投资和开发项目，而合作伙伴则贡献各自的品牌、服务专长和客户群体，以完善项目。因此，酒店可以整合餐厅、办公空间或医疗服务，确保其不仅仅是提供过夜住宿的场所，更能满足人们的各种需求。

例如，从邀请 Nobu 餐厅提升餐饮体验，到在帝国酒店打造 EA Rooftop 屋顶酒吧，再到与大林宣彦合作寻找项目现场防尘方法，这些举措都体现了这一理念。同时，从当地社区采购商品和手工艺品用于酒店也是同一理念的体现，确保项目创造的价值能够回馈当地居民。

“我们的全球合作伙伴已将其品牌扩展到泰国黄金地段的地标性建筑，AWC 则扮演了投资者、建筑开发商和无缝生活方式组件提供商的角色，使合作伙伴免于承担结构开发的风险。”

当被问及最具挑战性的项目时，瓦拉帕没有选择任何一座建筑，而是指出了AWC必须创造新目的地的三个项目，每个项目都有不同的目标。

芭堤雅水上乐园区正在将芭堤雅的传统形象转变为世界级的运动和健康中心。它将利用顶尖运动员网络，与JW万豪酒店和丽思卡尔顿酒店等豪华酒店合作，打造一个可从客房直接进入的水上乐园，并准备举办像Tomorrowland这样的世界级音乐节，以进一步提升其活力氛围。

清迈兰纳纳克正在打造一个展示十种泰国传统工艺的“生活画廊”，旨在吸引世界各地的游客，让他们感受到“来泰国旅游，曼谷和清迈都不可错过”，就像来日本旅游就必须去东京和京都一样。他们还与大林宣彦合作，打造一个配备PM2.5喷雾系统的户外城市花园（兰纳花园），让当地居民呼吸到洁净的空气。

曼谷那空卡森地区的开发面临着极其棘手的挑战，因为它涉及在现有社区和商业区的基础上进行历史改造。衡量成功的标准不能仅仅局限于新建建筑，还必须考虑周边地区从中受益的情况。

这三个项目都体现了AWC的共同理念：以地理位置为基础，引入合作伙伴，创造更多吸引人们前来旅游和在此停留的理由。如果成功，这些物业有望带来更高的收益，并最终成为AWC未来所期望的稳定收益资产。

Aquatique District、Lan Natik 和 Woeng Nakorn Kasem 只是 AWC 扩张计划中的部分项目。该计划包括 2026 年至 2030 年间 1000 亿泰铢的投资预算，旨在拓展其在泰国及国际市场的豪华酒店和房地产业务。Fairmont、Ritz-Carlton 和 Nobu 等品牌的项目均包含在该计划中。

到 2030 年，该公司计划拥有 35 家酒店，共计 9,312 间客房，涵盖 21 个品牌，并将总资产推高至 3000 亿泰铢以上，而截至 2026 年 6 月 30 日，其总资产为 2083.38 亿泰铢。这意味着 AWC 的目标是在大约 4 年内将资产规模增加 900 亿泰铢以上。

定义“建设更美好的未来”和AWC的下一个考验。

AWC此前已证明其有能力通过2019年480亿泰铢的IPO成功将大型房地产投资组合推向资本市场。这一次，挑战有所不同，因为AWC必须证明其收入质量、资产收购价格以及扩大投资组合的能力，同时还要保障单位持有人的利益。

因此，设立数十亿泰铢房地产投资信托基金的计划，其意义远不止于在泰国资本市场增加一个新名字。它旨在创建一个体系，其中AWC担任开发商，AWR持有收益型资产，从而使投资组合中的土地和建筑物能够轮换用于后续项目。

最后，当被问及她如何定义自己在商业领域的地位时，这位打造了数十亿美元房地产帝国的女建筑师兼金融家只是微笑着简单地回答道：

“我们很荣幸有机会与大家一起参与建设更美好的未来，创造价值，传递幸福……我们建造的建筑将屹立数百年，但更重要的是，为子孙后代、社区和国家经济创造价值和可持续发展的机会。”

因此，AWR信托的成立不仅仅是在股市募集资金，更是将泰国资产“提炼”成一台能够真正体现其价值的机器。这证明，当艺术视野、对土地遗产的尊重和国际金融规范相融合时，其成果不仅将改变泰国房地产行业，还将为所有泰国人带来长期稳定的回报。

阅读Thairath Money的股票和投资新闻，助您实现更美好的财务生活。访问https://www.thairath.co.th/money/investment

请点击以下链接关注Thairath Money的Facebook主页：https://www.facebook.com/ThairathMoney

Umaporn Pitak，专攻经济学、金融、投资和房地产。