雙北房價瘋了！千萬預算淪「底層價」半數交易破千萬 建商：小宅化已不可逆

2026/09/28 10:51 文/記者朱語蕎

近10年北市逾2千萬住宅交易過半，千萬內僅剩不到1成。(永慶房產集團提供)

近10年來，受到營建成本、市場供需及整體經濟環境變化等多重因素影響，雙北房價逐步走高，住宅交易的主力總價帶也隨之調整。根據實價登錄資料，近10年台北市千萬元以下住宅交易占比僅剩不到1成，新北市交易主力則由千萬元以下轉向1,000萬至2,000萬元，雙北住宅交易重心逐步向較高總價帶移動，反映了近年房價與購屋選擇的變化。

統計顯示，十年前台北市住宅交易以總價2,000萬元以下為主，占整體交易量59.7%；近1年占比已降至43.5%，減少16.2個百分點，而千萬元以下交易占比更從21.7%降至9.2%，大減12.5個百分點，顯示北市千萬元內住宅日益稀少，選擇有限。相較之下，2,000萬至4,000萬元住宅交易占比由29.0%提高至38.1%，增加9.1個百分點，成為近一年北市占比最高的交易總價帶。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，台北市土地供給稀缺，房價基期原本就相對其他縣市高，過去10年間整體房價呈現上漲走勢，即使是中古公寓或中小坪數住宅，地段較精華、整體機能優異的住宅，成交總價也可能跨過2,000萬元，使北市購屋主力逐漸轉向2,000萬至4,000萬元。另一方面，近1年1,000萬至2,000萬元住宅交易占比仍達34.3%，顯示面對購屋門檻提高，部分首購族與小家庭可能透過減少坪數、增加屋齡或轉向外圍行政區，將總價控制在2,000萬元內。

新北市住宅交易總價帶上移趨勢同樣明顯，數據顯示，千萬元以下住宅交易占比10年間由55.2%降至29.2%，減少26.0個百分點；1,000萬至2,000萬元住宅占比則由35.8%升至48.9%，增加13.1個百分點，不僅增幅居各總價帶之冠，也取代千萬元以下住宅，成為新北市交易主流。此外，2,000萬至3,000萬元住宅占比亦由6.0%提高至14.8%，進一步反映新北市住宅交易總價結構逐步上移。

陳金萍指出，新北市緊鄰台北市，長期承接北市外溢的首購及換屋需求，近年隨著捷運路網、重劃區開發逐步到位，加上整體房價走升，部分鄰近台北市或交通機能成熟區域的住宅總價也隨之提高，使千萬元以下住宅的交易比重逐漸降低。不過，新北市幅員廣大，住宅產品及區域選擇較為多元，買方仍可透過調整購屋地段、屋齡及坪數控制總價。因此，1,000萬至2,000萬元住宅除了承接原有在地需求，也吸引部分由台北市移入的購屋族，逐漸成為新北市最主要的交易總價帶。

陳金萍表示，交易總價帶上移，主要反映近年房價走升，以及低總價住宅交易比重降低所形成的市場結構變化，不代表購屋族所得或購買力同步提升。面對購屋總價提高，建議有意購屋的民眾，除了衡量總價外，更應將自備款、貸款成數及每月還款能力一併納入評估；若預算有限，可透過調整區域、屋齡與坪數，在通勤便利性、居住空間及財務負擔之間取得平衡，避免為追求特定地段而承擔過高的長期房貸壓力。

新北市林口、淡水、台北市市中心、圓山 新北市來看的話 幾個案子今年來講有比去年好一點 預售或成屋都是 台股四萬多高點 很多資金在股市賺到錢 每一個人在股市承受度不同 有人會作資金轉移 可能會轉往不動產 相對於更保值安全 銀行貸款不容易狀況下 轉向買預售屋 工期比較長 消費者更重是品牌度、大基地（新北），在衡量總價 還是小宅化 坪數太大不更吸引力 生活機能是考量 也不要買太偏僻、遠離捷運站的區塊

寶和建設董事長張應偉分析，儘管面臨多次政策調控，雙北市近10年的房價總價帶仍呈現顯著的「天花板效應與地板全面墊高」趨勢。數據顯示，台北市千萬元以內的預算案量已壓縮至不到1成，代表北市跨入門檻極高，已走向全面精品化與資產階級化，這反映出在通膨、營建成本高企以及預售屋價格外溢的效應下，購屋族被迫必須「以預算換空間」或「以時間換區位」。

面對總價帶結構性的不可逆轉，張應偉表示，民眾在衡量自身財務狀況並尋找好物件時，除了精算家庭總收入的30%至35%作為每月房貸還款金額的上限，避免生活品質因房貸受到壓縮外，還需預留約總價的5%至10%作為裝潢、稅費與家電交屋週轉金。

此外，利用交通軸線，善用捷運延伸線、三環六線（如萬大線、環狀線）或機場捷運線沿線站點。在預算新台幣1,500萬元左右的區間內，尋找新北距離捷運站步行10分鐘內、周邊有成熟成熟舊商圈支撐的區域，不僅生活機能無虞，在房價修正期也具備較強的抗跌與保值性。

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