桃園力推「可負擔住宅」 國土署提醒：民眾出錢買卻沒有取得完全產權

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桃園市「可負擔住宅」首批預計釋出107戶。（翻攝自桃園市可負擔住宅官網）

〔記者徐義平／台北報導〕針對桃園市政府自行推動的「可負擔住宅」政策，內政部國土署表示，並不反對，但點出可負擔住宅是民眾出資承購，但房屋產權以及土地是要信託給第三方，也就是購買民眾沒有完全取得產權，而過去地上權住宅、使用權住宅曾衍生出買賣糾紛以及爭議，因此，希望桃園市政府能夠全盤思考。

針對桃園市政府公開喊話希望中央能夠盡速通過「桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例」，國土署則回應，該住宅政策是屬於出售型住宅，並非社會住宅，也與國家現行住宅政策「只租不賣」方向有所差異，但考量各縣市區域發展與居住需求差異，並不反對該項政策。

但國土署進一步提醒，該政策是出售型住宅，民眾出錢買下，但房屋產權跟土地要信託給第三方，其實就是買家沒有完全取得產權，而過往已有地上權住宅、使用權住宅所衍生的買賣糾紛與爭議，希望桃園市政府能從民眾權益守護角度進行全盤思考及建置因應措施。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，「可負擔住宅」立意良善，也為台灣住宅扶助提供一個新的思考方向，但該政策若提供平台讓民眾尋求轉售，官方難以掌握買賣雙方交易金流與價格，無法遏止轉手價格不得超過購入價格的規定，應該由桃園市府統一收回後再釋出較無違規疑慮。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，從最保守穩定的法律基礎來看，所有權在法律與經濟學上本質就是一束「權利束（Bundle of Rights）」，內含使用、收益、處分、排他與設定權利。然而，若可負擔住宅僅限自住而無收益權，且所有權受制於信託契約與受託人，導致民眾缺乏自由處分與設定權利的空間，只剩高度侷限的使用權與特定移轉對象限制，甚至需仰賴專案抵押貸款協助，這將難以符合資源最有效流動的市場經濟原則。

若跳脫純粹的市場經濟原則來看，該政策後續仍面臨多重公平性考驗：包括如何維持如社會住宅般相對穩定的供給量與管理品質，以及在未來面臨建物老舊重建時，原住戶能否重新掌握新的所有權等，都是主管機關必須全盤深思的挑戰。

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