公司租赁不一定更安全 房东须看清实际追讨风险

公司租赁的风险不一定比个人租赁更高或更低，房东与经纪应破除“公司租约即优质”的迷思，区分成熟企业与资本薄弱的空壳公司，全面管理租赁风险。

《联合早报》就公司租赁课题询问本地各大 房地产 经纪公司，仅合登亚洲（Huttons Asia）答复询问。合登亚洲首席执行官叶润明说，各类租户都可能拖欠租金，“许多较小的纠纷和欠租个案都通过私下协商或民事诉讼解决，并未引起媒体关注。”

叶润明说，合登亚洲为旗下房地产经纪提供租约模板，并根据前线反馈和实际经验定期更新。不过，租赁安排因个案而异，标准模板未必适用于所有情况。经纪可根据具体情况，建议修订或增补条款，以促成公平、双方都能接受的协议。

他指出，保障房东权益须采取全面方式，不能只依赖标准合同条款。个人担保虽可提供额外保障，但不能单凭有无个人担保判断风险。担保的实际意义，取决于担保人的偿付能力与意愿。

房地产代理理事会 （CEA）发言人答复《联合早报》询问时说，租赁协议具有法律约束力，房东应在签约前与租户协商并议定租赁条款，包括双方的义务，以及租户拖欠租金时的处理方式，例如房东是否有权进入租赁单位。

CEA鼓励房东参考理事会提供的租赁协议模板，其中包含重新进入租赁单位的权利条款，并在签约前与房地产经纪逐项检查相关清单。经纪也须根据职业道德守则，向客户解释租赁协议条款的含义及后果；若涉及法律或税务等超出经纪服务范围的事项，应建议客户寻求适当的法律或专业意见。

对于公司租户，房东应向会计与企业管制局核实公司的注册号码或机构识别号码（UEN），“若发现公司实缴资本偏低，房东应谨慎考虑是否出租。”

本地缺乏集中信用记录 挂靠地址难掩追偿困境

合登亚洲集团区域总监林勇达说，本地没有一个集中式的租赁记录或租户信用资料库可供经纪查询，而外籍人士也可能缺乏足够的本地记录供人核实。

他指出， 景万岸案 中的租户公司实缴资本仅200元，还使用挂靠地址（virtual address），而公司董事就是实际入住者，这与租给无法追讨赔偿的个人没有区别。

林勇达提醒，在租赁市场转弱时，屋主担心要求提供个人担保或更高的押金会导致交易告吹。而且外籍人士以公司名义租屋，有时会被视为优质租赁，令房东放松警惕。

因此，他建议房东应先问自己：若这家公司明天停止缴付租金，我实际上可以向谁追讨？如果答案是“谁也不能”，就必须要求提供个人担保或要求更高的押金。

处理房地产交易近30年、不愿具名的陈姓资深经纪（59岁）建议，无论租约是一年或两年，应将押金提高至六个月租金，以加强对房东的保障。

他也建议政府设立中央托管处（Central Escrow），让中立机构保管押金，以降低房东和房客对大额押金的顾虑。

他认为，当局也应加快相关司法程序。目前申请驱逐令可能耗时数月，“只有通过简化法律程序，才能减少或杜绝这类纠纷”。