工聯會倡成立「大廈維修管理局」代辦工程　39條租置屋邨先行先試

針對本港樓宇大維修屢次陷入圍標風波、圍標集團操控利益及業主權益缺乏足夠保障等問題，工聯會今日（15日）發佈《改革大廈維修管理制度》倡議，建議政府成立全新的法定機構「大廈維修管理局」，優先以全港 39 條「租者置其屋」屋邨作為「先行先試」試點。維修局可參與發展局對顧問及承建商開展全面的背景審查，包括刑事定罪紀錄、專業學會的紀律裁決紀錄，及維修工程項目相關的書面警告與違規紀錄。維修局也會持續監察名單內的合資格人士和工程承建商的誠信、紀律、服務和工程質量。

工聯會表示圍標集團賄賂法團成員，從選出有問題的工程顧問開始就已經控制了整個大維修工程。常見圍標集團與受賄法團成員合謀，誘導缺乏專業知識的業主選取費用看似較低的顧問同伙。有問題的顧問入場後便可操控工程內容、招標、評標、議價、質量監督，以至工程變更（Variation Order，VO）等事項，目的是推高工程造價，令圍標集圍賺取不法利益。

業主缺乏工程專業知識，且圍標集團通常涉黑，一般業主和守法業界難抵抗。一般業主高度依賴專業人士的意見和判斷，但收受圍標集團利益的法團成員、顧問、承建商等會合謀誘導其他業主作出有利圍標集團的決定。圍標集團亦會恐嚇圈子以外的人士，令其他顧問和承建商不敢參與投標，確保圍標集團成員中標。

圍標集團非法行為隱秘，舉證難度高，執法機關打撃圍標活動效益低。一些業主雖向競委會、廉署、警方舉報，但圍標集團非法行為隱秘，業主未能拿出法團管委會成員受賄的證據、未能提出競標者往績與今次招標造價有甚麼關聯、未能有效提出工程項目中不合理的地方及證據等，執法單位調查搜證難度亦高，因此現有的打撃方法效益較低。

工聯會認為要從根本上改革大維修制度，從選出工程顧問這一源頭入手，以公營機構代辦的形式支援業主，從源頭杜絕圍標集團進入大維修工程的可能性，建議成立法定的獨立公營機構——大廈維修管理局，負責統籌樓宇大維修工程，並為合資格業主提供強制的代辦服務。維修局聘有全職專業人士，為業主提供工程顧問服務。同時，參與並使用發展局「顧問和承建商預審名單」，採用「雙軌制」把部份工程顧問服務分配予名單上合資格顧問，在確保專業廉潔的同時，調節維修局工作量，並促進私人市場健康發展。

工聯會認為維修局須接受政府審計處審計；定期向立法會提交工作報告及財務報表；與廉政公署、競爭事務委員會緊密合作；與專業學會保持合作，監督專業人士的行為，防範貪污，確保專業服務質量。維修局嚴格監察維修局內專業人員、職員，及外判工程人員的紀律行為，要求人員作利益申報，接受反貪培訓。

工聯會建議，維修局為全港任何樓齡的私人住用及商住樓宇提供三大服務：一、「強制服務」，凡使用政府維修資助或貸款計劃的業主，必須由維修局強制代理勘測與維修；二、「自願服務」，供符合條件的業主申請代辦；三、「指定服務」，執行政府指定的代辦工程。適用工程涵蓋屋宇署發出的修葺令、驗樓令，公用地方消防、水電、升降機等安全命令、大型維修、搭建逾15米棚架工程及其他指定工程等。局方會派員現場勘察、與屋宇署磋商檢驗結果，並站在業主的立場建議「必要工程」及「增值工程」。維修局其中一項主要財政收入是來自專業顧問服務的服務費。

分清「必要工程」、「增值工程」 壓縮大維修工程造價

工聯會指維修局將包辦前期樓宇結構勘察及後期施工監督，並站在業主立場精確劃分工程需要。「必要工程」指符合《建築物（檢驗及修葺）規例》（第123P章）附表的法定項目，若與屋宇署出現爭議，維修局會以業主「最佳利益」為依歸積極磋商；「增值工程」則指結構安全以外的非必要項目或樓宇美化工程。此舉能有效防止工程項目被無限擴大，從而壓縮大維修造價，保障業主權益。

維修工程造價數據平台 為業主提供透明資訊

為有效打擊圍標操作，必須大幅提升大維修工程的造價透明度。工聯會指維修局可設立「維修工程造價數據平台」，綜合考慮樓齡、大廈類型、工程內容、施工地勢及損毀程度等多重因素進行精細估價，並按季發佈最新數據，讓公眾與業主掌握合理的復修參考價格，全面保障知情權，積極消除市場資訊不對稱。

為徹底斬斷工程顧問與承建商之間的利益鏈，工聯會指維修局可參考《完善香港法律援助制度的建議措施》的委派機制，落實按規定有條件輪流「派單」的項目分配制度；以有條件「派單」模式，分配已提交樓宇復修工程代辦服務的個案予通過背景審查的工程顧問和承建商，將代辦個案合理分配予合資格團隊，嚴格按工程造價委聘及跟進施工，從制度上防範利益串謀。

工聯會指，維修局將借鏡水務署「水安全計劃資助計劃」和機電工程署「優化升降機資助計劃」的專業把關經驗，推動項目「雙軌制」運作模式。局方可綜合考量內部工作量、工程規模、技術難度、行業發展及社區影響等關鍵因素，靈活決定將工程項目整體或局部由局方直接承包，或分流至私人市場執行。這可在全公營與全私營服務之間取得最佳平衡，既能以公營力量發揮監督與示範作用，亦能善用市場力量引導行業健康發展。

為進一步提升維修局的行政效能與公信力，工聯會建議引入第三方專業學會（如香港會計師公會等），為維修局的工程報價、財務預算及施工監督效益提供獨立的專業審計服務。透過專業機構客觀、嚴謹的審計機制，檢視維修工程報價與施工監督效益，確保大維修款項的運用均合法、合規、合理，提升透明度與監察力度，全面防範貪腐與造價過高問題。

為檢驗新制可行性，工聯會建議維修局優先以全港 39 條「租者置其屋」屋邨作為「先行先試」試點。透過試點累積實務經驗，既能有效檢驗維修局運作機制的實效與可行性，亦能向社會公開展示特區政府整頓樓宇維修市場、徹底杜絕圍標的決心，確定成效後應儘快推廣至全港。