算盤打得好?預售屋交屋後再出售　國稅局揭關鍵重購退稅恐泡湯

2026/10/15 23:28 文/記者張瀞勻

房地合一所得稅重購租稅優惠以出售舊自住房地為前提，須同時符合3項條件，包括個人或配偶、未成年子女在出售及重購房屋完成戶籍登記，並實際居住。(圖/記者張瀞勻攝)

房地合一稅重購退稅有條件，並非買賣自住房屋就能適用。財政部南區國稅局指出，民眾無論採「先買後賣」或「先賣後買」方式換屋，只要符合《所得稅法》第14條之8規定，即可申請退還或扣抵已繳納的房地合一所得稅，但若涉及預售屋與成屋交錯購買，仍須留意新舊屋取得所有權的先後順序，否則可能不符合重購退稅資格。

南區國稅局表示，房地合一所得稅重購租稅優惠以出售舊自住房地為前提，須同時符合3項條件，包括個人或配偶、未成年子女在出售及重購房屋完成戶籍登記，並實際居住；新舊房屋均不得出租、供營業或執行業務使用；出售與重購房地的所有權移轉登記時間，須在2年內完成。

國稅局進一步說明，判斷新、舊屋順序，不能只看簽約時間，而是以房屋實際登記取得所有權的時點認定。舉例來說，民眾先購買預售屋A屋，在尚未完工交屋前，又買進成屋B屋自住，待A屋完工並取得所有權後，再出售A屋。由於B屋先取得所有權，A屋則是後來取得，這種保留先取得所有權的B屋、再出售後取得所有權的A屋的情況，屬於「買新A、賣新A」，並非真正的舊屋換新屋。

南區國稅局指出，重購退稅制度是為避免民眾因房地合一稅負影響換屋能力，若上述交易並非真正的換屋行為，便不符合制度的立法目的，因此不能適用重購退稅優惠。

國稅局提醒，民眾規劃換屋時，應確認新舊房地的所有權取得時間、實際居住情形及買賣順序，尤其購買預售屋，須以交屋後辦理所有權登記的日期作為取得時點，不能單憑簽約日期判斷。若未事先釐清相關規定，即使有自住事實，也可能因交易順序不符而無法申請退稅。

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