ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ฟื้นไม่ทั่วถึง REIC แนะเลือกทำเล–ราคา–จังหวะลงทุน

วันนี้ ( 16 ก.ย.2569) นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการ REIC กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัย EEC กำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่าน จากตลาดที่เติบโตตามการลงทุนและโครงสร้างพื้นฐาน ไปสู่ตลาดที่ขับเคลื่อนด้วยอุปสงค์จริงมากขึ้น แม้ยังได้รับแรงสนับสนุนจากเงินลงทุนต่างประเทศ การจ้างงาน มาตรการภาครัฐ และโครงการโครงสร้างพื้นฐาน แต่กำลังซื้อยังถูกจำกัดด้วยหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดของสินเชื่อ และต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้น ทำให้การเติบโตระยะต่อไปไม่เกิดขึ้นอย่างทั่วถึงในทุกพื้นที่ ประเภทที่อยู่อาศัย และระดับราคา

ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ฟื้นไม่ทั่วถึง REIC แนะเลือกทำเล–ราคา–จังหวะลงทุน

สำหรับภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน 27 จังหวัดที่ REIC สำรวจ ไตรมาส 2 ปี 2569 มีหน่วยเสนอขายรวม 359,433 หน่วย มูลค่า 2.023 ล้านล้านบาท โดย EEC มีหน่วยเสนอขาย 65,908 หน่วย คิดเป็น 18.3% และมูลค่า 276,193 ล้านบาท หรือ 13.7% ของตลาดที่สำรวจ สะท้อนว่า EEC มีสัดส่วนจำนวนหน่วยสูงกว่าสัดส่วนมูลค่า และเป็นฐานตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้ทำงานและ Real Demand ในพื้นที่เศรษฐกิจและอุตสาหกรรม

อย่างไรก็ตาม หน่วยเสนอขายใน EEC ลดลง 3.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้หน่วยเปิดขายใหม่และหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น ขณะที่หน่วยเหลือขายลดลง 5.3% และอัตราดูดซับอยู่ที่ 2.3% ต่อเดือน สะท้อนว่าอุปสงค์กำลังฟื้นตัว แต่ยังไม่เท่ากันในแต่ละจังหวัดและประเภทที่อยู่อาศัย

จังหวัดชลบุรีมีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมด 43,591 หน่วย ลดลง 2.4% เมื่อเทียบกับปีก่อน มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 112.9% และหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 39.1% ส่งผลให้หน่วยเหลือขายลดลง 4.6% เหลือ 40,502 หน่วย อัตราดูดซับเพิ่มเป็น 2.4% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 39 เดือน

แรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากตลาดอาคารชุด โดยหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 74.5% หน่วยเหลือขายลดลง 3.5% เหลือ 19,932 หน่วย อัตราดูดซับ 3.0% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 31 เดือน ขณะที่บ้านจัดสรรมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 2.7% หน่วยเหลือขายลดลง 6.1% เหลือ 20,057 หน่วย อัตราดูดซับ 1.8% และใช้เวลาระบายอุปทานถึง 54 เดือน

ในเชิงทำเล พัทยา–นาจอมเทียนมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 54.6% ส่วนแหลมฉบัง–บางละมุงมีอัตราดูดซับสูงถึง 5.2% สะท้อนความต้องการจากการท่องเที่ยว การจ้างงาน และนิคมอุตสาหกรรม ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรบางพื้นที่ยังต้องระมัดระวัง โดยเฉพาะนิคมฯ อมตะนคร–บายพาส มีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 22.7% อัตราดูดซับเพียง 1.3% และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 74 เดือน รวมถึงห้วยใหญ่ที่ใช้เวลาขาย 74 เดือน และศรีราชา–หนองขาม กับโรงโป๊ะ–หนองปลาไหลที่ใช้เวลาขาย 66–67 เดือน

จังหวัดระยองมีที่อยู่อาศัยเสนอขายประมาณ 16,491 หน่วย ลดลง 4.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน การเปิดโครงการใหม่ลดลง 45.9% ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่ยังไม่ดีนัก แต่หน่วยเหลือขายลดลง 3.8% เหลือ 15,524 หน่วย อัตราดูดซับประมาณ 2.0% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 48 เดือน

ทำเลปลวกแดงยังเป็นตลาดใหญ่ของบ้านจัดสรร แต่หน่วยขายได้ใหม่ลดลง 30.4% อัตราดูดซับ 2.4% และใช้เวลาระบายอุปทาน 38 เดือน ขณะที่นิคมพัฒนามีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 56.7% อัตราดูดซับ 2.3% และใช้เวลาระบายอุปทาน 40 เดือน

พื้นที่ที่ต้องระมัดระวังคือเมืองระยอง มีหน่วยเหลือขาย 2,914 หน่วย แต่อัตราดูดซับเพียง 1.1% ต้องใช้เวลาระบายอุปทานถึง 88 เดือน ในทางกลับกัน ตลาดอาคารชุดมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 27.9% หน่วยเหลือขายลดลง 25.5% อัตราดูดซับ 3.4% และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 27 เดือน สะท้อนการระบายสต็อกที่ดีกว่าตลาดแนวราบ

จังหวัดฉะเชิงเทรามีหน่วยเสนอขาย 6,354 หน่วย ลดลง 12.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน และไม่มีการเปิดโครงการใหม่ในช่วงสำรวจ ส่งผลให้หน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 17.3% หน่วยเหลือขายลดลง 13.7% เหลือ 5,919 หน่วย อัตราดูดซับ 2.3% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 41 เดือน

ตลาดบ้านจัดสรรมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 14.1% หน่วยเหลือขายลดลง 12.6% อัตราดูดซับ 2.1% และใช้เวลาระบายอุปทาน 44 เดือน โดยทำเลแปลงยาวมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 71.9% อัตราดูดซับ 4.5% และใช้เวลาระบายอุปทานเพียง 19 เดือน ขณะที่พนมสารคามมีอัตราดูดซับเพียง 0.6% ใช้เวลาระบายอุปทานถึง 163 เดือน และโสธรมีอัตราดูดซับ 1.0% ใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 95 เดือน

ด้านอาคารชุดของฉะเชิงเทรามีฐานตลาดเล็ก แต่สต็อกลดลงรวดเร็ว หน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 62.5% หน่วยเหลือขายลดลง 60% อัตราดูดซับ 13.1% และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 5 เดือน โดยเฉพาะบางปะกงมีอัตราดูดซับ 18.1% อย่างไรก็ตาม REIC ระบุว่าไม่ควรตีความเป็นสัญญาณให้เพิ่มอุปทานจำนวนมากทันที เนื่องจากฐานตลาดเดิมมีขนาดเล็ก

ทั้งนี้ REIC มองว่า การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย EEC ในระยะต่อไปจะขึ้นอยู่กับการเลือกทำเล ประเภทที่อยู่อาศัย ระดับราคา และจังหวะการลงทุนที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริงของแต่ละพื้นที่ โดยผู้ประกอบการจำเป็นต้องติดตามอุปสงค์และสต็อกอย่างใกล้ชิด เพื่อให้การพัฒนาโครงการสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลง

คอนโดต่างชาติไตรมาส 2 ฟื้น สวนทางครึ่งปีแรกหด 8.8% จีนแชมป์ซื้อมากสุด

อสังหาฯ ไทยพ้นจุดต่ำสุด REIC ชี้ปี 70 โอน 9 แสนล้าน รับมาตรการรัฐ

ผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล

今天（2026年9月16日），REIC董事Mana Nimitvanich先生表示，东部经济走廊（EEC）住房市场正进入转型期，从以投资和基础设施建设增长为主导的市场模式转向以实际需求为主导的市场模式。尽管外国投资、就业、政府措施和基础设施项目仍然支撑着市场，但家庭债务、更严格的贷款标准和更高的开发成本限制了购买力。这意味着未来的增长将不会均衡地分布在所有地区、所有住房类型和所有价格水平上。

欧盟住房市场复苏不均衡；REIC建议投资者在投资时选择合适的地点、价格和时机。

根据泰国房地产投资公司（REIC）2026年第二季度对泰国27个府的调查，该地区共有359,433套待售房屋，总价值达2.023万亿泰铢。其中，东部经济走廊（EEC）的待售房屋数量为65,908套，占总数的18.3%，总价值为2761.93亿泰铢，占调查市场的13.7%。这表明，东部经济走廊的房屋数量占比高于其总价值，其房价水平与在职专业人士的购买力以及经济和工业区的实际需求相符，构成了一个稳定的住房市场基础。

然而，尽管新推出的房屋数量和销售量有所增加，但东部经济走廊（EEC）的待售房屋数量与去年同期相比下降了3.8%。与此同时，未售房屋数量下降了5.3%，月均吸纳率为2.3%，反映出需求正在复苏，尽管这种复苏在各省和各类房屋之间并不均衡。

春武里府共有43,591套住宅待售，较上年减少2.4%。新项目推出量增长112.9%，新售单元数量增长39.1%，导致未售单元数量减少4.6%，至40,502套。月消化率提升至2.4%，预计大约需要39个月才能消化所有供应。

公寓市场是推动整体市场增长的主要动力，新售单元数量增长了74.5%，而未售单元数量则下降了3.5%，至19,932套。公寓的月消化率为3.0%，预计需要约31个月才能消化所有供应。相比之下，独立式住宅的新售单元数量仅增长了2.7%，而未售单元数量则下降了6.1%，至20,057套。独立式住宅的月消化率为1.8%，预计需要54个月才能消化所有供应。

从地理位置来看，芭堤雅-纳宗滴（Pattaya-Na Jomtien）的新房销售量增长了54.6%，而林查邦-邦拉蒙（Laem Chabang-Bang Lamung）的吸纳率高达5.2%，反映了旅游业、就业和工业园区的需求。然而，部分房地产市场仍需谨慎，尤其是阿玛塔那空工业区-绕道（Amata Nakorn Industrial Estate-Bypass），该地区的未售房屋数量增加了22.7%，吸纳率仅为1.3%，预计需要约74个月才能消化所有供应。这与怀亚（Huai Yai）的情况类似，该地区的房屋销售也耗时74个月；此外，西拉查-农坎（Si Racha-Nong Kham）和蓬坡-农普拉莱（Pong Po-Nong Pla Lai）的房屋销售也耗时66-67个月。

罗勇府目前约有16,491套住宅待售，较上年下降4.1%。新项目推出数量下降45.9%，新房销售依然疲软。然而，未售出单元数量下降3.8%，至15,524套。目前的月消化率约为2.0%，预计需要约48个月才能消化所有供应。

Pluak Daeng 仍然是重要的住宅开发市场，但新房销量下降了 30.4%，吸纳率仅为 2.4%，预计需要 38 个月才能消化完所有供应。相比之下，Nikhom Phatthana 的新房销量增长了 56.7%，吸纳率为 2.3%，预计需要 40 个月才能消化完所有供应。

值得关注的地区是罗勇府，该市有2914套未售出的房屋，但消化率仅为1.1%，需要88个月才能消化所有库存。相比之下，公寓市场的新房销量增长了27.9%，未售出的房屋数量减少了25.5%，消化率达到3.4%，消化库存仅需约27个月，表明其库存清理速度优于低层住宅市场。

北柳府目前有6,354套待售房屋，较上年减少12.1%，且调查期间没有新项目推出。这使得新房销售量增长了17.3%，而剩余未售房屋数量则减少了13.7%，至5,919套。房屋月消化率为2.3%，预计需要约41个月才能消化所有供应。

房屋市场新房销量增长14.1%，未售房屋数量下降12.6%。房屋消化率为2.1%，消化期长达44个月。Plaeng Yao地区新房销量增长71.9%，消化率为4.5%，仅用19个月就消化完毕。相比之下，Phanom Sarakham地区的房屋消化率仅为0.6%，消化期长达163个月；Sothon地区的房屋消化率为1.0%，消化期约为95个月。

在北柳府的公寓市场，尽管市场基数较小，但库存正在迅速减少。新售单元数量增长了62.5%，而未售单元数量则下降了60%。市场消化率为13.1%，大约用了5个月的时间才消化掉所有供应，尤其是在邦巴功地区，消化率高达18.1%。然而，房地产投资委员会（REIC）指出，鉴于现有市场基数较小，这不应被解读为立即大幅增加供应的信号。

REIC认为，EEC住房市场的未来复苏将取决于地段选择、住房类型、价格水平和投资时机是否与各地区的实际购买力相符。开发商需要密切关注市场需求和库存情况，以确保项目开发与不断变化的市场环境保持一致。

第二季度海外公寓购买量出现反弹，扭转了上半年8.8%的下滑趋势。中国是最大的买家群体。

泰国房地产市场已走出低谷；在政府各项措施的推动下，泰国房地产投资委员会 (REIC) 预测，到 2027 年，房地产交易额将达到 9000 亿泰铢。

曼谷的新城市规划正在撼动房地产市场，吸引购买力重返市区，并给周边地区带来压力。