多家新加坡业者进军香港改建学生宿舍 分析：供需缺口扩大

近期多家新加坡房地产公司在香港收购资产，计划改建成学生宿舍，涉及总额超过25亿元。

受访分析师指出，香港各大学近年调整招生政策，是促成学生宿舍市场需求上扬的主要原因。

与新加坡上市公司永泰控股（Wing Tai Holdings）及私营房地产公司华丰集团（Hwa Hong）幕后家族相关的房地产投资管理公司Shorea Capital， 已成功标得香港上环商业大厦柏廷坊（The Pemberton） ，预料将改建为学生宿舍。

这是这个机构首次进入香港的学生设施领域。它也成为继 凯德投资 、伟合控股和胜捷企业后，最新一家入局香港学生宿舍市场的新加坡公司。

得标价格未公开，但有市场消息透露，项目作价约4亿4000万港元（约7160万新元），尺价约7586港元。

Shorea Capital计划申请将这座24层高的商业大厦改建为“高品质住宅公寓”，料以学生宿舍发展机会较高。

Shorea Capital首席执行官张桂南指出，香港一直是集团重点关注的市场，柏廷坊交通方便、地契年期超长且具备清晰增值潜力，改建住宿能实现这个项目的最高及最佳用途，填补市场空缺。

负责促成交易的高力（Colliers）香港资本市场及投资服务部执行董事吴嘉辉说，这次交易充分反映投资者对核心区具重塑潜力资产的追捧，透过改装及转换房地产用途，可提升长期回报的全新趋势。

Shorea Capital此时将目光投向香港学生宿舍，反映了当地不断升温的市场。

香港特别行政区政府去年宣布，自2026／2027学年起，政府资助大学的非本地学生比率上限，将从40%提升至50%（以本地学生学额计算）。在此之前，上限刚于2024／2025学年由20%上调至40%。

由于校园土地有限，许多学生涌入租房市场，香港学生宿舍赛道随之迎来前所未有的投资热潮。

凯德投资（CapitaLand Investment）最近传以23亿港元收购香港西区宜必思香港中上环酒店 ，并将酒店改建为学生宿舍。

上月，胜捷企业（Centurion）说，集团正就收购香港北角仁和大厦（Yan Woo Building）的最终买卖协议进行谈判。香港媒体报道称， 它以约3亿6400万港元（约5932万新元）收购这大厦 ，计划改建为学生宿舍。

今年6月， 伟合控股（Wee Hur）宣布收购香港九龙的商用大楼One Bedford Place ，准备把大楼改建成拥有500个床位的学生宿舍。根据报道，它的收购额近1亿2300万新元。

同月，它也宣布通过与创星图控股（Starvia Holdings）的合资企业，以总租约安排取得位于香港炮台山的Starvia by Y Suites学生宿舍项目。

高力国际（Colliers）新加坡研究主管何俐慜接受《联合早报》采访时说：“随着澳大利亚、英国和美国部分地区的特定用途学生宿舍 （PBSA）市场日趋成熟，新加坡投资者将香港视为这个领域的下一个增长市场。”

她跟着说，香港学生宿舍市场的吸引力由多重因素推动，包括供应严重短缺、政府政策支持、国际学生人数持续增长，以及投资者有机会以折扣价收购使用率较低的商业资产，将它们重新定位为收益率更高的居住类资产。

早前，凯德投资一份报告估算，经转换的学生宿舍资产收益率可达4.5%至5%，回报率高于办公楼、服务公寓和住宅等。

仲量联行（JLL）香港资本市场部主管陈国章说，按目前政府计划提供的学位供应，香港学生宿舍的供需缺口将从2025／2026学年的7万6300个床位，增至2029／2030学年的14万7200个床位，增幅近一倍。

“对于新加坡投资者而言，这一显著的供应缺口为进入香港市场带来具吸引力的投资机会。”

谈到许多投资者把办公楼或酒店改作学生宿舍的做法，戴德梁行（Cushman & Wakefield）亚太区居住研究主管诺克斯（Josh Rose-Nokes）认为，香港土地稀缺且价格高昂，改造项目能比新建项目更快地提供住宿。“尤其是酒店，因为客房、浴室以及许多必要设施都已到位。”

他以红磡的Y83酒店项目为例，这个项目从收购到改造再到竣工仅用了五个月，为约600名学生提供了住宿。

对于香港学生宿舍前景，诺克斯认为它有潜能发展为一个具特色且可扩展的机构级资产类别。

陈国章也同意：“随着政府积极推动香港建设成为国际高等教育枢纽，我们预计学生住宿需求将持续强劲，特定用途学生宿舍也将逐步发展成为更成熟的另类资产类别。”